売りたいときにすぐ売れるかどうか!流動性リスクとは

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フラット35を利用して住宅ローンを組み、憧れのマイホームやマンションを買うということは、とてもハッピーで楽しいものです。

しかし、いかに夢にまで見たこととは言え、多額の住宅ローンという名の借金をするわけですから、それに付随したリスクも考慮する必要があります。

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今回は、その中でも流動性リスクを紹介したいと思います。

通常、不動産への投資に限らず、株式、通貨、債券などのいわゆるリスク資産に投資する際には、その資産に応じたリスクが存在します。

例えば、株式は短期的に値動きが激しいリスク資産と言われ、通貨や不動産、債券などに比べると、値動き(ボラティリティ)へのリスクが高い資産とみなされています。

また、債券は、ジャンク債やリスクの高い債券を除いた、先進国の債券は値動きが比較的、安定しているものの、インフレに弱いと言われています。

では、不動産はと言いますと、最も大きなリスクは流動性になります。

流動性というのは、平たく言えば、買いたいときにすぐ買えて、売りたいときにすぐ売れるかということです。

例えば、流動性が最も高いと言われる通貨は、日本時間の月曜日朝8時頃から土曜日の朝方6時ぐらいまではマーケットが常に動いていますので、その間は、常に取引ができるという意味では、流動性は非常に高い資産です。

しかし、不動産はと言いますと、まず、売買するにあたって、一般的には不動産の売買を専門に
扱っている不動産業者にその業務をお願いすることから始まって、金額の交渉を行なって、契約書
を交わして…、と…とにかく、時間がかかります。

買いたいときはまだ、それでも、お金さえあれば、最短で2~3週間もあれば、話が纏まるとは思いますが、売りたいときは、買い手がいない限り、一向に売れません…。

もう一つ、不動産の流動性リスクは、その名の通り、”動かない資産”なので、持ち運びができませんので、その周辺環境(例えば、地震や津波などのリスク)も流動性リスクとして考慮されます。

ただし、流動性リスクが低いということは、裏を返せば、それだけリスクが高いということですから、それに見合う収益性もあります。

実際に、不動産投資の利回りは、株式の配当などよりも高いケースが多く8~10%程度の利回りが得られることも少なくありません。

平たく言えば、流動性のリスクがある分、利益も大きくなるということになります。

では、フラット35で住宅ローンを組む際に注意しなければいけない不動産へのリスクをどのようにして対処していくのがいいでしょうか?

ここからは、筆者の個人的な見解も含まれますが、順に説明していきたいと思います。

○郊外よりも都市部(中心街)

郊外は、人口が少ない地域が多い=買い手が限られるということもありますが、駅から立地や車での移動距離を考えますと、人がアクセスしやすい都市部や中心街の方が流動性が高くなります。

○地盤や災害マップ

国土交通省や気象庁などが発表している災害予想マップなどを参考にしながら、エリアの災害リスクを考えます。予算に余裕がある方は、専門家や専門の業者に依頼してみるのも手です。長期間に渡って住み続けるわけですから、事前の調査はやりすぎということはほとんどないでしょう。

○周辺地域の充実ぶり

周辺環境は、時間の経過とともに変化していくものですが、ただ、国立公園や有名な庭園、国や県が指定しているような防災公園などは、基本的に場所は変わりにくいものです。つまり、そういった地域は場所柄、不動産としての価値も下がりにくく、また人がどんどん流入してくる可能性が高いエリアになりやすいので、買い手の方が常に多い状況です。そんなエリアは、流動性が高いエリアと言えると思います。

○公共交通機関など交通機関

東京を中心とした関東圏や大阪の関西圏などでは、電車やバスといった交通機関へのアクセスは非常に価値の高いポイントになります。また、その他の地域では、例えば、高速が近い、国道まですぐといったポイントは不動産の価値としては、プラス要因になります。

○人気エリアの近く

どの地域に人気エリアがあると思いますが、いわゆる”連れ高”しやすいのは、人気エリアのそばになります。先行投資的なところもありますが、上手くいけば、流動性のリスクを減らすことができます。

最後に・・

住宅を将来売ることを考えて、フラット35で住宅ローンを組む人はそんなに多くはないと思いますが、例えば、何かのきっかけで、裕福になったりして、もっと広い家に住みたいとか、例えば、実家の都合で、売却する必要が出た、仕事の都合で、当面、海外に行くことになったというような可能性は、誰にでもあると思います。

仮に、賃貸に回す場合でも、流動性が高いエリアは上記の通り、高い利回りが期待できるので、家賃も比較的、高く設定出来ます。

そんな万が一のために、流動性リスクを考慮した物件選びをしておくことは、きっとスムーズに次の住まいに移ることができる大きな支えになると思います。

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