頭金なし(ゼロ)の住宅ローンを組んで家を買うメリットとデメリット

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筆者はフラット35を利用して住宅ローンを契約しましたが、家を購入して住宅ローンを契約する際に、最も悩ましいものの一つが「頭金の額」ではないでしょうか。

例えば、不動産会社や銀行に払う手数料に、登記にかかる費用、不動産取得税は契約するその”とき”に支払う必要があるので分かりますが、頭金については、正直なところ、外部環境やタイミングによっては「ゼロ」でもいいと筆者は思っています。

とは言え、メリットとデメリットが存在するのは事実ですので、その両方を見ていきたいと思います。

頭金なし(ゼロ)で住宅ローンを組んで家を買う~メリットその1~

○手持ちの現金を減らすことがない

→金持ち喧嘩せずとはよく言いますが、お金に余裕があると精神的にも余裕が出ます。そして、手持ちの現金を減らさない「威力」はそれだけではありません。

これは実際にあった話ですが、筆者の友人で2013年の年初に筆者同様、フラット35を利用してマンションを購入した人がいたのですが、彼は当初、充当する予定だった頭金500万円を頭金に充当せず、なんとアベノミクスの掛け声とともに動き出したマーケットにその資金を投じました。

すると、その結果は、皆さんもご存知の通り、株価は大幅上昇、為替は大幅に円安となりました。彼は、そのほとんどを為替市場に投じたのですが、約半年余りで得た収益は300万円ほどにもなりました。

これは現実にあった話ですが、では、その友人である彼が頭金としてその現金全てを頭金に投じた場合はどうだったでしょうか。当然、資産運用で300万円を得ることはできなかったわけです。

資産運用には数多くの名言がありますが、その中の一つに「キャッシュ・イズ・キング」という言葉があります。意味合いとしては、経済情勢によって違ったりするのですが、動かせる現金を大事な場面で保有していることは有利だということです。

つまり、「ここだ!というタイミング」で動かせる現金を持ってること、それこそが、大変価値のあることということになります。

もちろん、アクティブな運用には損失リスクも伴いますので、そういった場合は、中長期で運用してインカムゲインを狙いながら、キャピタルゲインも狙うという手もあります。

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頭金なし(ゼロ)で住宅ローンを組んで家を買う~メリットその2~

「時間を買う」

頭金のことで悩む際によくあることですが、頭金を貯めて買う方がいいのか?それともすぐに買うべきなのか?というものがあります。

上記の質問は、フローの話ですが、筆者はそれに加えて、金利とインフレとタイミングについても重要なポイントだと思っています。

例えば、筆者が購入したエリアは山手線沿いのある駅ですが、その駅周辺で同じような物件が数年前に出たときの価格は、実は筆者が購入したときよりも約1,000万円ほど高かったと不動産会社の営業さんに教えてもらいました(^^;)

確かに調べてみると、該当する時期は金利も高く、都内の不動産価格もやや上昇している期間でした。それもたった3年間ほどの間でです。

3年間で1,000万円と言いますと、年間333万円、一ヶ月あたり約28万円ほどですが、これだけではありません。金利が安く、物件価格が安いときに購入できるということは仮に頭金がゼロで支払い期間が35年だと仮定しますと、支払い総額ではかなりの開きが出てきます。

【参考例】

○借り入れ額4000万円/元利均等/返済期間35年/固定金利2%・・・支払い総額 約5,565万円

○借り入れ額5000万円/元利均等/返済期間35年/固定金利3%・・・支払い総額 約8,081万円

借り入れ総額で1,000万円、金利差1%の違いですが、支払い総額ではなんと、2,500万円!の差にもなります。

これがまさに筆者が考える「時間を買う」ということでして、仮に頭金ゼロであっても、低金利+物件価格が安いときに購入できれば、買ったというだけで大いにメリットを享受しているということになります。

仮に、もしあなたが向こう3年間で300万円の頭金を貯めたとしても、金利が上昇したり、物件価格が上昇してしまうと、頭金の意味はほとんどなくなってしまいます。もし今、金利が低く、物件価格が安いと感じ、さらに先々の金利先高感や不動産価格の上昇を予想するのであれば、頭金のことは綺麗さっぱり忘れて、購入することをオススメします。

頭金なし(ゼロ)で住宅ローンを組んで家を買う~デメリットその1~

デメリットの方は、まず、手数料です。住宅ローンを契約する銀行に契約の際に支払う手数料は、契約する銀行にもよりますが、借り入れ総額に対して数%という形で掛かってきます。

つまり、借り入れ総額が少ない方が安く済みます。その手数料を毎月のローンの支払いに加えて支払うのか、それとも、契約の際に支払うのかも銀行に拠ると思います。

【参考例】

○借り入れ総額4,000万円/銀行へ支払う手数料0.3%=120万円

○借り入れ総額5,000万円/銀行へ支払う手数料0.3%=150万円

この銀行へ支払う手数料は、銀行が定めるマージン(%)によるのですが、それほど大きなマージン(%)を求めてくる銀行はよほど不利な条件でない限り、ないと思いますので、大きなデメリットとは言えないかもしれません。

頭金なし(ゼロ)で住宅ローンを組んで家を買う~デメリットその2~

最も大きなデメリットとなるとすると、支払い総額が大きいために、毎月の住宅ローンの支払いが増えることでしょう。

頭金の支払いが減る=支払い総額が減らない→毎月の支払い金額が増えるということですね。

【参考例】

○借り入れ額4,000万円/元利均等/返済期間35年/固定金利3%・・・支払い総額 約6,465万円/毎月の支払い金額15万円

○借り入れ額5,000万円/元利均等/返済期間35年/固定金利3%・・・支払い総額 約8,081万円/毎月の支払い金額19万円

物件価格5,000万円に対して、頭金を1,000万円入れた場合とそうでない場合の支払い総額の差額は約600万円、毎月の支払い総額では約4万円の開きがあります。

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まとめ

筆者は頭金なしの住宅ローンを手放しで推奨しているわけではありません。返済負担率を考慮したローン計画が必要ですし、筆者は頭金をわずかにしてのフラット35の住宅ローン契約でしたが、繰り上げ返済が大前提です。金利優遇を得られる当初20年間で完済したいと考えています。

ただ頭金なしの是非を問われた場合、無条件で悪いというわけではなく、経済状況や支払い計画次第では、頭金なしであっても十分に検討に値するということを知って頂ければと思い、記事にしてみました(^^;)

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