任意売却後も自宅に住み続けることができるリースバックとは?

任意売却後も自宅に住み続けることができるリースバックとは?

通常、任意売却をするということは、住宅ローンの滞納が続き、期限の利益が喪失した後は、代位弁済が行われ、住んでいたマンションや一戸建ての住宅は手放すことになり、引っ越すことになります。

しかし、任意売却をした後も、自宅に住み続けることができるという方法も存在します。

それが、リースバック(買戻し)と呼ばれる方法です。

今回は、リースバックについて、説明していきたいと思います。

リースバックとは

リースバックとは、平たい言葉で説明しますと、任意売却を行うことは行うのですが、任意売却後はその物件を売却した先から、賃貸としてその物件を借りて、住み続けるというものになります。

ただし、そのリースには期間という条件がついておりまして、一定期間が経過した後には、買い戻しをする必要があります。(売却先によっては、期間を設けない場合もあります。この場合は、家賃を支払い続ける限りは、そこに住み続けることができます。)

リースバックの流れをイメージにしましたので、下記を参考にしていただければと思います。

back

まず、任意売却の対象となるマンションや戸建てを不動産屋や投資家、家族などに売却を行います。

そして、一旦、これまでの債務をゼロにします。

そして、今度は不動産屋や投資家、家族などから賃貸物件として借りて、家賃を支払い、一定期間が過ぎた後に、買い戻しを行うという流れになります。

この方法であれば、任意売却をした後でも、住宅に住み続けることができることがお分かり頂けるかと思います。

ただ、任意売却をせざるを得なくなった人が、家賃を支払っていけるのでしょうか?

リースバック前提の家賃について

リースバック前提の家賃の金額については、通常、住宅ローンを支払っていた金額よりは、一般的には、支払金額が下がります。

なぜなら、通常、任意売却では時価で売却できるとは言え、購入時の物件価格よりも下がることがほとんどだからです。

しかも、一般の売却よりも瑕疵担保責任がないなどの条件の影響もあり、多少、価格が安くなります。

例えば、リースバックを前提として、任意売却を行った方の事例としては、以下のようなケースがあります。

 任意売却前の住宅ローンの毎月の支払い額リースバック前提の家賃の支払い額
事例1100,0000円70,0000円
事例2120,0000円9,0000円
事例3150,0000円100,0000円

ご覧いただきました通り、これまでの住宅ローンの支払いに比べると、家賃が下がっているのが分かるかと思います。

ここまで見てくると、リースバックは非常に条件がよさそうに見える方もいるかもしれませんが、実際にはリースバックは、そう簡単には話がまとまりません。

リースバックは簡単にできない?

まず、リースバックの難しいところは、新しい売却先としては、任意売却をせざるを得なかった人に住宅を貸すので、この先、家賃の滞納リスクが高いことや、そして、その家賃の滞納の後も、物件を売ることができたり、賃貸に回せることも計算した上での、買い取り価格や家賃の設定をする必要があることです。

もちろん、任意売却ですので、リースバックに対して、債権者の同意を得る必要もあります。

つまり、リースバックを前提とした新しい買い手と、債権者では利益が相反して、交渉がまとまらない可能性がしばしば、起こり得るということです。

言い換えれば、リースバックを前提とした新しい買い手は、リスクを考えると、できるだけ安く買いたいですし、任意売却を渋々認める債権者は、できるだけ債権を回収したいという理由で、できるだけ物件を高く売りたいという意識が働きます。

リースバックは、それぞの利害関係者の思惑が複雑に絡み合うため、話が簡単にまとまらないというケースが少なくないということは、お分かり頂けるかと思います。

リースバックするのであれば、返済条件の変更の方がいい?

また、仮に経済状況が好転したときには、買い戻しをするという前提なのであれば、果たしてリースバックをすることが、有利かどうかというのは、疑問も残ります。

リースバックを前提とした(期間終了後の買戻しをするという前提)任意売却を行うということは、確かに債務負担を軽減できるので、結果的には楽になるかもしれません。

しかし、任意売却には人によっては、デメリットと解釈できることもあります。

例えば、信用情報への登録されることで、様々なローンを組めなかったり、クレジットカードが作れなかったりする可能性があるというのは典型的なデメリットの一つです。

そうしたデメリットを避けるのであれば、リースバックではなく、返済条件の変更という手もあります。

また、任意売却そのものは、債権者である銀行や保証会社には大きな損失を与えませんが(正確には、銀行は手数料の回収ができない分、利益が減る)、真面目に住宅ローンを返済しているその他の人が保証料を払っているからこそ、成り立つものであり、誰にも迷惑をかけていないということでは、決してありません。

例えば、フラットを提供している住宅金融支援機構は、金融円滑化への取り組み強化として、住宅ローンの支払いが困難な人に対して、様々な対策を用意しています。

〇住宅ローンにおける融資住宅からの一時的な転居に関する承認手続の廃止(融資住宅を所得が回復するまでの間賃貸し、その家賃収入により返済を継続することも可)

〇返済期間を最長15年延長が可能。

〇最長3年間の元金据置期間を設定して、毎回の返済負担を大幅に軽減(なお、据置期間中の金利の引き下げを行うことができる場合もあります。)

債務そのものは減ることはありませんが、リースバックを前提として、いずれ、物件を買い戻すということであれば、返済条件の変更を最後まで粘り強く交渉するというのも一つの手です。

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リースバックのメリットとデメリットとまとめ

リースバックを行うことによりメリットとデメリットを下記にまとめてみました。

 リースバックのメリットリースバックのデメリット
1引っ越す必要がない契約までに交渉が難航しやすく時間がかかる
2買い戻す時に安く購入できる信用情報登録がある
3それまでの債務が解消される家賃交渉は原則不可
4近所には任意売却したことが分からない家族を巻き込む場合は心理的な負担も

買い戻しが前提となるリースバックを選択するのであれば、任意売却を選択せずに、支払計画の交渉というのも十分、検討する価値はあるかと思います。

なお、今の住宅ローンの支払いを見直す方法について、もっと詳しく知りたいという方は、「最悪の事態の前に!今の住宅ローンの支払いをやめる方法とは?」の記事も参考にしていただければと思います。

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