任意売却と一般売却の違いとは?

任意売却と一般売却の違いとは?

通常、住宅ローンの支払いが困難になり、月々の支払いの滞納が重なると代位弁済が行われ、その後に選択できる方法には、「任意売却」と「競売」の2つの選択肢が残ります。

そして、一般的な流れとして、債権者である保証会社(代位弁済が行われた後は、債権者は保証会社に移行)が、競売よりは高く売ることができる「任意売却」を債務者(住宅ローンを抱えている人)に推奨してきます。

イメージとしては、下記のような図になります。

任意売却と一般売却の違いとは?

競売よりも有利であると言われる任意売却ですが、それでは、任意売却と一般売却の違いはどこにあるのでしょうか?

任意売却と一般売却の違いについて

住宅ローンの滞納が重なり、任意売却を選択することになっても、売主(=住宅ローンを抱えている人)からしてみると、基本的には一般の不動産の売却とほとんど同じになります。

とは言え、全く同じということでありません。

そこで、任意売却と一般売却の違いについて、分かりやすいように下記に表としてまとめてみました。

【売主から見た場合】任意売却一般売却
物件の販売について債権者の同意が必要売主の判断でいつでも販売が可能
売買契約売買金額、引き渡し時期などについて債権者の同意が必要買主と合意に達すれば、自由に契約が可能
売買契約の解約など抵当権が抹消できない場合は白紙に解約を希望する場合は違約金が発生
物件の引き渡し引渡し時期については、債権者の同意が必要買主と合意に達すれば、自由に契約が可能
引っ越し費用について債権者の同意を得られれば、支給の可能性あり売主が自分で用意する必要
売却時にかかる不動産会社への費用債権者の同意を得て、売買金額内から所定の金額を支払う売買金額内から所定の金額を支払う
引渡し後の物件の瑕疵責任(雨漏りなどの隠れた欠陥、傷などの責任)瑕疵担保責任は免責の特約をつける通常は引渡し後2ヶ月の瑕疵責任を負う
売却期間中のローンの支払いについて必要なし必要あり
管理費、税金の滞納などについて売買成立時に清算売主が自分で用意する必要
売却にかかる着手金について基本的に不要契約内容に準じて支払う必要あり
残債の支払いについて債権回収会社(サービサー)との交渉により決定自己負担
信用情報について住宅ローン滞納者として信用情報に記載なし
時間の制約有り(競売決定通知が届くと任意売却ができなくなる)なし

債権者の同意が必要になることが多いですが、その他の項目では、任意売却の方が得なのではと思ってしまうほどです。

しかし、任意売却と一般売却が決定的に異なる点は、住宅ローン滞納者として向こう数年間はブラックリストとして信用情報に記載されること、競売決定通知が届くまでという時間的な制約があることの2つです。

つまり、任意売却をするにしても、買い手が見つからなければ、一定期間が過ぎると、競売に掛けられてしまうというのが大きな違いになります。

なぜ、そんな制約があるのでしょうか?

それは、債権者が不良債権の処理を早めたいからに他なりません。

債権者にとってみれば、任意売却で少しでも高く物件を売ることで、残債を減らしたいという思いから、債務者に任意売却を薦めていますが、しかし、それが売れないのであれば、値段を大幅に下げてでも、競売にかけるしか手がありません。

不動産も株や債券と同じように日々、価格が変動する紛れもないリスク資産なので、期日が来れば、強制的に損切りせざるを得ないということになります。

ただ、現実には、任意売却に出された物件に買い手がつかないということは、よほど不動産会社がマズイところでない限り、まずありません。

なぜなら、任意売却を受け持つ不動産会社が物件を査定し、レインズという日本全国を通じた不動産のネットワーク上で販売するので、市場価格よりも少しお得な価格で販売すれば、ほぼ売れてしまうからです。

こうして考えてみると、任意売却をはじめるのが、競売開始の直前ということでなければ、売主から見て任意売却も一般売却とほぼ同じということがお分かり頂けるかと思います。

任意売却と一般売却が同じところ

任意売却と一般の売却の異なるところを見てきましたが、一般売却と同じ点も見ておきましょう。

それをまとめたのが下記の表になります。

【売主から見た場合】任意売却一般売却
売買後の不動産の登記通常通り通常通り
査定について任意売却の契約を結んだ不動産会社が行う売却の委託契約を結んだ不動産会社が行う
物件の案内/内覧通常通り通常通り
売出情報の記載先通常通り通常通り
仕事への制限なしなし
連帯保証人への債務弁済の請求通常通り通常通り
機密情報保持について通常通り通常通り

競売になってしまうと、登記上も「競売」の文字が入ったり、競売開始までに物件を見に来る業者が周辺をウロウロしたり、また、競売物件としてインターネットなどで情報が記載されたり・・など、明らかに一般的な”売却”とは異なってきますが、ご覧の通り、任意売却の場合は一般売却と同じ点も数多くあります。

機密保持契約についても、任意売却に関係する不動産会社や不動産鑑定士、司法書士、宅地建物取引主任などが、通常の売却と同じように対応しますので、不利益を受けたり、気まずい思いをすることはありません。

また、競売の場合は、債権者とのトラブルだけでなく、連帯保証人へ迷惑を掛けたりすることもあったりしますが、任意売却の場合は、通常の売却と同じとなります。

スポンサーリンク

任意売却と一般売却の違いのまとめ

「任意売却と一般売却の違いとは?」と題しておおくりしてきましたが、いかがでしょうか?

任意売却には時間的制約があるものの、ほとんど一般の売却と同じであることがお判りいただけたかと思います。

文中で競売決定通知が届くと任意売却ができなくなると書きましたが、正確にはケースバイケースになりまして、競売の入札期日のギリギリまで任意売却を認めてくれるケースもあります。

いずれにしても、任意売却をするのであれば、早め早めの対処が重要になってくるかと思います。

スポンサーリンク