任意売却で不動産会社へ支払う仲介手数料について

任意売却で不動産会社へ支払う仲介手数料について

任意売却は、通常の売却とは若干、異なるところがあるものの、不動産会社へ支払う手数料が異なるかと言いますと、そんなことはありません。

基本的には、通常の不動産売買の仲介手数料と同じになります。

ただ、任意売却では任意売却ならではの理由で、不動産会社によっては仲介手数料を下げたりすることがあったりします。

今回は、そうした点も含めて、任意売却における不動産会社に支払う仲介手数料について見ていきたいと思います。

任意売却の売買成立時の仲介手数料について

まず、不動産売買の仲介業者が受け取る仲介手数料ですが、これは、不動産会社が自分で売り手と買い手の両方を見つけた時は、売り手と買い手の両方から手数料を貰えることになります。

しかし、売り手から任意売却を依頼されたものの、買い手は他の不動産会社が見つけてきたという場合は、その買い手を見つけてきた不動産会社が買い手の仲介手数料を貰うということになります。

任意売却では、競売にかけられるという時間的な制約がありますので、売り手も買い手も両方とも探すというのは、大手の不動産会社でも簡単なことではなく、実際には、任意売却専門の会社は”売却”だけを行うということの方が多いです。

ただ、中には、買い手と売り手の両方を自分たちで見つけることができれば、売り手と買い手の両方から手数料を貰える(単純に手数料が倍になる)ということで、自社で買い手も売り手も探すという業者も存在します。

ただ、そういった業者は、物件の情報を意図的に操作して、なかなか物件の売却が決まらないということがありますので、注意が必要です。

では、実際に任意売却で売買が成立するとどれくらいの仲介手数料が不動産会社に支払われるのか見ていきましょう。

実は、不動産会社が任意売却の売買で受け取ることができる仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められておりまして、売却代金のうち、200万円以下の部分には5%、200~400万円以下の部分には4%、400万円以上の部分には3%がそれぞれ適用されます。

これだけでは実感として掴みにくいかと思いますので、2,000万円で任意売却物件の売買が成立したときの手数料を見てみましょう。

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上記のイメージをご覧いただきました通り、2,000万円で任意売却が成立すると66万円に消費税がプラスされた金額が仲介手数料として不動産会社に支払われることになります。

ただ、上記は宅地建物取引業法に則った方法ですが、ご覧いただきました通り、少し計算方法がわかりにくい面もありますので、実際には、不動産会社は簡易的に下記の方法で計算しているところがほとんどです。

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物件価格の3%+6万円がその計算方法になります。

計算もシンプルでこちらの方が分かりやすいかと思います。

なお、上の手数料の金額は、”上限”ですので、不動産会社が自ら値下げする分には、特に問題はありません。

任意売却の仲介手数料の値引きについて

任意売却では、売買を成立させるためには全ての債権者の同意が必要となりますが、債権者が複数いる場合、後順位抵当権者と呼ばれる債権者は、状況によっては、融資したお金を回収できないということがあります。

住宅ローン融資のメインとなる銀行や信金などの債権者は、住宅ローンの契約の際に保証会社と契約を結び、融資した元本については何かあっても保証されるという契約を結んでいますが、それ以外の債権者は、保証会社とそういった契約を結んでなかったりします。

つまり、住宅ローン契約が破たんしてしまうと債権回収ができなくなってしまうのです・・・。

となりますと、任意売却で融資したお金が全額回収できなくなってしまった債権者からすれば、少しでも多く融資したお金を回収する方法がないかと思案するのは、もっともなことです。

そして、その交渉材料の一つが、不動産会社の仲介手数料になりまして、実際に手数料を値引きするケースもあったりします。

また、任意売却では、債務者が多重債務を抱えていたりして、税金やマンションの管理などを滞納しているということも少なくなく、その影響で契約が難航し、なかなかまとまらないといったケースも少なくありません。

もし、任意売却が成立しなければ、それは不動産会社としても、広告費や人件費などの費用を事前に持ち出している以上、持ち出しの費用分だけ赤字になってしまうということを意味しています。

買い手の予算、売り手の債務の問題、債権者との交渉の中で、不動産会社が仲介手数料を少し調整するということは決して珍しいことではありません。

任意売却での不動産会社選びは慎重に・・・

任意売却での不動産会社には、これまで説明してきました通り、少し特殊な知識や経験を必要とされますが、中には、悪徳な不動産会社がいたりすることがありますので、注意が必要です。

実際にあった事件ですが、、平成24年に住宅金融支援機構の嘱託社員が、任意売却の斡旋を特定の不動産会社に行うことで、賄賂を受け取っていたという事件がありました。

任意売却は売り手からすれば、苦渋の決断ですし、買い手からしても、支払った仲介手数料がそんなことに使われていたというのは憤る他ありません。

そんな余裕があるのであれば、売却の時に手数料を下げてくれればいいだけです。

一部の不動産会社の中には、そういった悪徳業者がいたりしますので、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

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まとめ

「任意売却で不動産会社へ支払う仲介手数料について」と題してお送りしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

なお、任意売却のメリットとデメリットについてもっと詳しく知りたいという場合は、「任意売却物件を買う側のメリットとデメリット」や「任意売却物件を売る側のメリットとデメリット」の記事も参考にして頂ければと思います。

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