住宅ローンの繰り上げ返済は効果がある?!

フラット35で住宅ローンを組んだ筆者ですが、契約する前から耳にしていた住宅ローンの繰上げ返済も色々と返済のシュミレーションをしました。

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むしろ、35歳で35年の住宅ローンを組んだ時点で、繰上げ返済が前提となるローン契約でした(笑)

繰り上げ返済を考慮しての住宅ローンの完済目標は55歳です。つまり、20年で返済してしまおうということです。

と言いますのも、筆者の場合は35年の固定金利で、当初20年は金利の優遇が受けられるのですが、21年目からは金利の優遇が受けられなくなってしまうのです・・・。

あと、さすがに70歳までローンを返済しなくてはならないのは辛いのと、日本の住宅は約25年ほどで建替えが必要になるだろうと考えているからです。

【筆者の繰上げ返済シュミレーション】

フラットのタイプ/フラット35

支払い期間 35年

金利タイプ/固定金利

返済方法/元利均等

借り入れ総額/4300万円

繰り上げ返済目標は1年に1回で100万円

(繰り上げ返済は100万円単位からの受付となっている銀行が多いです。)

と、ここまでは住宅ローンの繰上げ返済についてかなり前向きなことを書いていますが、本当のことを言うと、筆者はインフレ時とデフレ時では、住宅ローンの繰上げ返済の効果が異なってくると思っています。

例えば、これからインフレを迎えるような局面では、住宅ローンの繰上げ返済にキャッシュを使ってしまうのは悪くはありませんが、ややもったいないと思っています。

仮に今、手元に100万円があったとしまして、それを繰り上げ返済に使うか、それとも株やREITや投資信託といったリスク資産に投じるかといった場合を考えますと、インフレ時は基本的には、リスク資産の価値が上昇しますのでややリスク資産へ資金を投じる方がやや有利です。100万円が半年や1年、2年といった時間軸でも1.5倍や2倍になったりします。

しかし、繰上げ返済に使ってしまうと、100万円のローン残額が減ったというだけです。

いや、でも株やREITは値下がりする可能性だってあるし、下手をすると減るわけでしょ?それだったら、確実にローンを返した方がいいんじゃないの?

その通りだと思います。確実に返したい!ローンの残債を減らしたい!という人はそうした方がいいと思います。

ただ、少し繰上げ返済のタイミングを先送りできる「余裕」がある場合は、インフレ時に株やREITに投じた資金を追加で増やしていき、複利などで増えていくと、思わぬ金額になったりすることがあります。

実際に、筆者の周りでも歴史的な低金利の2012年末から2013年の春に、頭金をほとんどなしで不動産を取得し、残った資金を株式などで運用した結果、アベノミクスの効果もあり、残しておいた資金1000万円が、2000万円になったという人がいます。

この場合、例えば、頭金を1000万円入れるよりも、その1000万円を運用したことで+1000万円の運用益を手にすることができたわけです。

なぜ、こんなことになるのでしょうか?

答えは簡単で、マイホームである住居用の不動産は、投資に対する収益期待はありませんが、株式やREITなどは投資した資金に対する、キャピタルゲインや配当であるインカムゲインなどを期待できるからです。

仮に購入したリスク資産が購入後すぐに値下がりしてしまい、数年後に同じ金額で売ることになったとしても、その間の配当収入などがあるはずですので、また、国内外の代表的なETFなどを運用すれば、値下がりリスクも限定的です。

インフレ時には上記の通り、まとまった金額を住宅ローンの繰上げ返済に使うよりは、リスク資産に投じた方がいい場合があります。

しかし、デフレ時はキャッシュフローに余裕があるのであれば、筆者は積極的に住宅ローンの繰上げ返済を行うべきであると思います。

なぜなら、株や投資信託のようなリスク資産の値下がりリスクが高いからです。

では、デフレ時とインフレ時はどう判断すべきでしょうか?

このタイミングが分かれば、本当にパッとお金持ちになれたりするのですが(笑)、この資産デフレと資産インフレのタイミングを予想していくという無謀ともいえる目標を掲げているのが、当サイトになります(^^;)

デフレとインフレを見極めるポイントについては、詳しくは別のページにて説明させて頂きますが、筆者は、中央銀行の利下げ、量的緩和、米国の短期国債と長期国債のイールドカーブ、新築、中古の不動産価格、為替の動向などを注目しています。

あくまで目標ですが、インフレ時とデフレ時の住宅ローンの繰上げ返済を効果的に行って、スマートな住宅ローン返済を目指したいところですね(^^)

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