マイホームを買う前に絶対チェックしておきたいリストまとめ【2018年度版】

マイホーム購入のイメージ

筆者がマイホームを購入するにあたり、チェックしたポイントの数々、そして、実際にマイホームを購入し、さらに住み始めてから、「ここも事前にチェックしておくべきだった!」という点をリストとしてまとめてみました。

『最高価格』で不動産を売却する方法

マンションや持ち家を売却するなら、できるだけ高く売りたいですよね。

不動産は景気やエリア、買取方針、物件の状態などで査定価格が変わってくるため、500万円~1,000万円以上の"価格差"を引き出すためにはアイデアが必要になります。

その秘訣は不動産会社どうしで価格を競争してもらうこと。

そして、大きな「価格差」を"簡単に"引き出すためには、ネットを利用した一括査定サービスが打ってつけです。

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周辺環境(駅、コンビニ、スーパー、病院、学校、職場、ご近所さんの状況)

まず、周辺環境については、自分の足だけでなく、目や耳を使って、調べられるだけ調べた方がいいと思います。例えば、駅までの道のりは、グーグルマップなどで調べることができますが、実際には自宅から最寄り駅までの道のりが「急」な坂道だったり、他にも歩道が狭く(ストリートビューであれば、ここまでは分かるかもしれません)、車の往来が激しかったりすることもあったりします。反対に、”駅名”で敬遠していた駅で、少し距離があると思っていた駅が意外に通いやすかったりなんてこともあったりします。

また、スーパーも近くの徒歩圏内にあるから安心ということは決してありません。全国展開のイオンやイトーヨーカ堂などのスーパーであれば、別かもしれませんが、地場に根差したスーパーは、”個性的”ではあったりするのですが、販売されている食材が偏っていたり、自分がよく買うような商品が揃っていなかったり、規模が小さいために帰宅する夜の時間には、ほとんど在庫が無くなってしまうことがあったりするので要注意です。その逆で、パッとしないと思っていたスーパーが非常に便利なスーパーだったりすることもあります。

また、学校についても、近年は少子化の影響で、統廃合が進むことが多く、子供が近くで安心して通えると”あて”にしていた近くの学校が数年後に遠くの学校に統合されてしまうことになるということも少なくありません。また一方で、予算のある地域ですと、近くの学校がキレイに改装されて、大きな学校になったりするということもあったりします。

ご近所さんのことについては、とても微妙でナーバスな問題です。例えば、宗教などはその一つかもしれません。また、地域ならではの行事や慣習などもそうです。過剰になる必要はないかもしれませんが、騒音の程度なども慎重に判断する材料の一つになるでしょう。

地盤・地質調査

日本は説明する必要もありませんが、地震大国で、実はその地盤の質については、地域によってかなり開きがあります。国土交通省の地震ハザードマップなどでのチェックはもちろん、費用は多少かかってしまいますが、地盤や地質調査を行っている民間企業に調査をお願いするというのも手です。

また、マイホームを建てる前に、ハウスメーカーが地質調査を委託している業者を尋ねてみたり、また、その地質調査を考慮した建築方法も様々なので、是非チェックしてみましょう。

昼と夜の雰囲気

昼と夜の「雰囲気」の違いは、それほど気にされる方も少なくないかもしれませんが、実は結構、重要です。

例えば、昼間は明るくて通いやすいと思っていた駅までの道のりが、夜になると一転、明かりが少なく、仕事などで帰りが遅くなったときに不安が募りそう・・・というのは、女性の方は特に実感するところではないでしょうか。

また、昼間は家族連れや老若男女が集う、そんな感じのいい近くの公園が、夜になると素行の悪そうな人たちが集まりだすような地域は、どうしても不安を感じてしまうのではないでしょうか。

それでも、夜に若干の不安を感じるような地域であっても、近くに警察署や派出所などがある場合は、少しは懸念は和らぐかもしれませんので、昼と夜を意識した事前のチェックは是非ともおススメしたいところです。

過去の災害情報(水害など)

近年、ゲリラ豪雨などの突発的な雨量で床下浸水や床上浸水をしたという事例が日本全国で散見されますが、そうした水害や雪による被害の状況については必ず事前に調べておくことをおススメします。過去の災害情報などは、居住を考えている区(市)役所(防災課など)や水道局などのホームページを見ればある程度の情報が把握できますし、さらに直接電話して、「○○の地域に家を購入しようと考えているのですが、過去あの辺で水害などはありませんでしたか?」と聞いてみれば、すぐに回答が返ってくると思います。

都内や関東近郊では高さに制限があったりして、高さが出せないために、建物の間取りを広くとるために半地下住宅を作るところが少なくありません。

しかし、建物内の広さとは裏腹に、そうした「半地下」という構造上、水害などがあったとき真っ先にその被害に遇いやすいという特徴があります。

実際に床上浸水が起こったときの被害は、物理的な損害もさることながら、再びゲリラ豪雨などが起こった時には、どう対処したらいいのか・・・という精神的な不安は底知れぬものがあります。

ですので、半地下物件を購入する地域が過去にどれくらいの水害があったかを理解した上で、ハウスメーカー、区(市)役所、水道局などと相談しながら、根本的な対策を考えた方がいいと思います。

具体的には、排水ポンプや止水板、浸透桝の設置などがありますが、物理的な制約やコスト、条例上の制約など様々な要素が絡んできますので、関係者と何度も議論を重ねた方がいいでしょう。

また忘れてはいけないのが、災害用の保険です。「水害なんて、そうそうないから・・・」とたかをくくって、災害保険に加入しないと、実際起こったときには、なんの金銭的な補償も得られなくなってしまいます。多くの災害保険は加入時に一括して支払っておくタイプだと思いますので、そこはきっちりと資金を用意しておいた方がいいと思います。(なお、これから水害の保険に入ることを検討する場合は、火災保険一括見積もり依頼サイトなどのサイトを利用すると便利です。)

さらに、金銭的な話で補足をしておきますと、先ほどの区(市)役所には、水害にあわないための対策(排水ポンプ、止水板、浸透桝などの設置)に補助金を支給しているところも少なくありません。上手くいけば、水害対策を全額補助金で行うことができたりする自治体もありますので、是非とも確認しておきたいところです。

住宅ローンの金利

当サイトのメインテーマでもある「住宅ローンの金利」、これは絶対チェックしておきたいところです。住宅ローンの借り入れの場合、融資実行金利は物件の契約を交わした時ではなく、引き渡しが行われる時期ですから、例えば、住宅ローンの金利がこの先、どんどん上がりそうだというときは、ほとんど同じ条件の物件購入で迷っているのであれば、引き渡しが少しでも早い方が借入金利は低くすることができる場合があります。

また近年で言えば、ITバブルのピーク時の2000年やサブプライム・ローンのピーク時の2006年に起こった逆イールド・カーブ(債券金利の長期金利よりも短期金利が高くなるとき)が発生するときは、景気後退がその後に起こることが多く、またそれに伴い中央銀行は利下げを行うことが多くなるので、そうした場合は3~4年契約を遅らせて、少しでも金利が低いときに住宅ローンの借り入れをまとめるといった対策も考えられます。

また月単位ですが、現行の日本のフラットの融資実行金利の決定については、毎月20日ごろに発表になるMBSの表面利回りに連動することが多く、今月にするか、来月にするかといった選択肢があるようなときは、それを見て判断するという方法もあります。

なお、これから住宅ローンの審査を受けるという方は、住宅ローン一括審査申込のようなサービスを利用しながら、少しでも安い住宅ローン金利を検討するというのも一つの方法です。

参考記事/融資の実効金利はどのように決まるのか?決定の原因・要因とそのカラクリに迫る

周辺の物件価格の推移

マイホームを購入するとは言え、本質的には不動産へ投資するということに変わりはありません。となると、少しでも資産価値の高い物件を選ぶ方が、”何か”の時に役に立ちます。例えば、自分や家族の転勤や転職、進学、災害などその原因は様々ですが、将来的にどういったことが起こりうるかは誰にも予想ができません。

しかしながら、そうした時にも資産価値の落ちない地域は、仮に売却するということになっても、流動性が高いことが予想され、売却に困りませんし、また資産価値が落ちない地域は賃貸に出したとしても、借り手に困ることはそうでない地域に比べると、少ないでしょう。

では、資産価値の高い地域をどのように調べるかと言いますと、購入予定の周辺地域の物件価格の推移を可能な限り、調べてみることをオススメします。

筆者は購入予定の地場の不動産会社に、周辺の物件を”貸したい”ということを相談してみると、どういう反応が返ってくるかを聞いてみました。

持っていないのに貸す相談?

そうです。

購入予定の家を貸す場合の相談をするのです。

購入予定である物件について、”何か”あったときに賃貸に出すとすると、どれくらいの需要が見込めそうかを確認します。そうすることにより、どういった物件がその地域で人気なのかあるいは、人気がないのかということがおおむね把握できると思います。

敷地面積と建築面積

マンションの場合はあまり関係ないかもしれませんが、一軒家の場合、敷地面積内であれば、建築面積は自由に決めていいというものでもありません。建築基準法もありますし、例えば、地域によっては道路の幅を広くとるためのセットバックが義務付けられていたり、建物を建てる際は、様々な規制があります。

また、そうした規制を慎重に確認して、近隣の家の人々に説明するのも大切なことです。事前に説明することで近隣とのトラブルを避けることができますし、また今後の地域住民としての関係も築いていけることに繋がります。

物件価格

これは説明するまでもないと思いますが、少しだけ心理学的な話を。

A/ 4万5千円と5万5千円
B/ 45万円と55万円
C/ 450万円と550万円
D/ 4,500万円と4,600万円

どうでしょうか。4,500万円と4,600万円の金額差はあまり差が無いように感じませんでしたか?

3と4は金額差は同じ100万円です。

心理学にはアンカリングという効果がありまして、簡単に言えば、ある数字に印象付けられてしまうということです。マイホームを購入するとき、人はウン千万円という金額に引っ張られてしまい、それより下の桁への関心が薄くなってしまいがちです。

つまり、普段のランチや買い物で数百円や数千円、数万円の差で悩んだりしている人が、マイホーム購入の話になると、とたんに気が大きくなってしまって(アンカリングの効果により)、百万円単位の金額にすら脇が甘くなりがちです。

その対策の一つとしては、当初の予算を4,000万円で物件購入を考えている際、不動産会社に伝える金額はそこから500万円引いて3,500万円ぐらいと伝えてみます。すると不動産会社は3,800万円ぐらいの物件で薦めてくるでしょう。それに手数料や各種の保険料を考えたりすると、予算の4,000万円ぐらいになると思います。

ともすると、物件価格の予算と住宅ローンの支払総額の予算は別であることを忘れるぐらいアンカリングの効果は絶大です。

物件価格について考え、不動産会社と交渉するときには、冷静になって、百万や十万円単位でもしっかりと交渉を進めることをお勧めします。

住宅ローン減税

住宅ローン減税は与党が変わったりすることで、政策の中身(減税額など)が変わることが多いですが、タイミングさえ合えば、多額の減税を受けられることがあります。

住宅ローン減税については、その適用は物件の売買契約成立時になりますので、住宅ローン減税を受けられる年度を確認し、確定申告などを行い、住宅ローン減税を受けましょう。

なお、住宅ローン減税の適用については、新築や中古住宅だけではなく、バリアフリー住宅、長期優良住宅、耐震改修工事などを行った場合などがあります。

マイホームの取得等と所得税の税額控除

消費税

マイホームを取得する際の消費税についてですが、少々複雑な仕組みになっています。新築戸建ての場合は、土地には消費税が掛かりません。しかし、建物には消費税がかかります。一方、中古の戸建物件の場合、一般消費者から一般消費者の手続きの場合、建物にも消費税がかかりません。

マンションの場合も同様で、一般消費者が不動産業者から購入する新築物件は消費税がかかりますが、中古物件にはかかりません。

地代については、基本的には消費税がかかりませんが、駐車場経営をするなど、1か月未満の土地の貸付けについては消費税が課税されます。

ただし、登記を申請する際の司法書士へ支払う報酬や不動産会社へ支払う仲介手数料には消費税が掛かってきます。

また、何らかの理由で、持ち家を貸付する場合には、消費税がかかりません。(ただし、こちらも1ヶ月未満の取引の場合は、消費税がかかります。)

非課税となる取引(国税庁)

頭金

住宅ローンの頭金は多ければ多いほどいいでしょうか?筆者は必ずしもそうは考えていません。

例えば、契約時の住宅ローンの借り入れ金利が低く今後インフレが起きそうだというときは、住宅ローンの頭金用の資金をマイホームへ使わずに、株式や債券などで運用することで、運用益を上げることができれば(運用リスクはありますが)、想定よりも早く頭金を返済できるかもしれません。

参考/頭金なし(ゼロ)の住宅ローンを組んで家を買うメリットとデメリット

マイホームの購入手数料

物件価格が高くなればなるほど、どうしても高くなりがちなのが、マイホームの購入手数料。一般的には、物件価格の5~8%ぐらいと言われます。

不動産会社へ支払う仲介手数料、登記料、登記のために支払う司法書士への仲介手数料、収入印紙代金・・・などなど細かい費用も含めるとかなりの金額になります。

購入手数料については、マイホーム購入時は、総額でいくらぐらいになるのか分かりにくいので、購入を検討している物件があるときは、契約前に不動産会社へ”マイホームの購入手数料”を試算してもらうことをお勧めします。

筆者は最終的に購入に至るまでにいくつかの物件で、購入手数料込みで総額を試算してもらいました。

カーテン、ライト、家具などの購入費用

マイホームを買うときに、事前に資金を準備して計算しておきたいのが、カーテンやライト、家具などです。分譲マンションや一戸建ての引き渡しが近づいてきますと、デベロッパー紹介のもと、各専門業者との打ち合わせがあったりしますので、その時にどれくらいの費用がかかるのかは分かるかと思います。

しかし、紹介業者が必ずしも安いとは限りません・・・。

マイホームを購入した入居前後に必要になったものについて記事をまとめておりますので、参考にしていただければと思います。

参考/入居前にかかるカーテンと引越し費用について
参考/入居(前)後にすぐに必要になった家具・雑貨・庭用品について

年収負担率

住宅ローンを組んでマイホームを購入するときは、ついついマイホームのことで頭がいっぱいになりがちですが、その支払い計画を考えるときは、住宅ローン以外の支払いについても考慮する必要があります。

例えば、車のローンを抱えている人はそのローンの支払額や携帯電話や通信費、電気料、管理費などの固定費用も本質的な意味では、支払計画を考えるときには大事なポイントです。

ちなみに、筆者はマイホームの購入にあたり、少し手間は掛かりましたが、無料の自動車保険一括見積もりサービスを利用して、自動車保険のコストを下げることに成功しました。

年収負担率とは、住宅ローンを含む、家計をやりくりするときの返済計画の考え方です。下記に年収負担率と借り入れ可能金額をまとめていますので、参考にしていただければと思います。

参考/住宅ローンでの借入可能金額 早見表 ~金利と年収編~

審査基準

住宅ローンの審査ポイントは、不動産投資とは異なり、基本的には”人”が審査の中心です。マイホームを購入するにあたり住宅ローンを借りて、購入するというのは、一種の不動産投資ですが、あくまでその人が統計的に返済能力がある人か、あるいは世帯かどうかがポイントになります。

例えば、勤務先が公的機関や公共性の高い大企業で、長い期間、勤務していればそれだけ融資のハードルは下がります。

また、自己資金をたっぷりと用意できる人なども評価が高くなったりします。当サイトは、住宅ローンの中でもフラットにの審査について幾つか記事をまとめてありますので、下記のリンク先より参考にしていただければと思います。

ちなみに、マイホームではなく、マンションの一棟買いをしようと銀行に融資の相談を持ち掛ければ、その際の審査基準は、担保となる不動産そのもので、その資産価値や収益性などが審査の対象です。

賢明な不動産投資の方法の一つとしては、マンションの一棟買い+そのマンションに自分も住んでしまうという方法もあります。

参考/フラット35の審査は甘いの?厳しいの?
参考/フラット35の審査期間(日数)について
参考/フラット35のローン審査に勤続年数は影響する?!

不動産投資としてのマイホーム購入

憧れのマイホーム購入というと、聞こえは心地よいですが、多額の住宅ローン契約を結びマイホームを購入するということは、本質的には投資になります。

不動産投資というと、馴染みのない方には、難しくて良く分からない・・・となってしまいがちですが、知識として頭に入れておくことは、とても大事なことです。

マイホーム購入という不動産投資を理解しておくための簡単な記事を用意しておりますので、こちらも参考にしていただければと思います。

参考/住宅ローンを組んでの住宅購入は紛れも無い不動産投資の一つ
参考/売りたいときにすぐ売れるかどうか!流動性リスクとは

実印、印鑑証明書

すでに車などを購入したことがある方は、お持ちかもしれませんが、はじめてマイホームを購入するという方は、契約時に実印と印鑑証明書が何度も必要になります。

実印はシャチハタのように簡単なハンコではなく、自分だけの大切な印鑑になりますが、最近はネット通販でも購入できるようになっています。

火災保険、災害保険、地震保険

火災保険、災害保険、地震保険については、できる限り、入っておきたいところです。日本が地震大国であることはご存じの通りですが、火災は自分たちがいくら気をつけていても、火災に巻き込まれる可能性もありますし、また上記でも記載しておりますが、ゲリラ豪雨などによる水害、竜巻による被害などの可能性も日本の至るところで高くなっています。

例えば、筆者が知っているケースですと、ゲリラ豪雨で床上浸水の被害に遭われたケースが多く見られた地域で、災害保険に加入していた世帯とそうでない世帯では、金銭的な補償の金額差はもちろんありますが、その後の対策でも差が出ていたようです。

つまり、保険に加入していた世帯は被害を保険でカバーできただけでなく、その後の対策費用も、その保険でカバーできたということです。

第三者による建築検査

分譲マンションでも過去に建築後に問題が発生した物件は少なくありませんが、戸建ての場合もそれは同様です。

多額の住宅ローン契約を結び、長い期間住むことを予定しているマイホームですから、購入を検討する物件について信頼できる第3者機関に建築審査を行うことは決して躊躇すべきことではないと思います。

筆者は戸建てを購入しましたが、デベロッパーが用意してくれた審査だけでは不安でしたので、独自で建築に関する審査を第3者機関に依頼しました。

最初はデベロッパーの方も明らかに不信感を抱いていた感じですが、筆者は、仕事の都合などで購入する物件を建築途中で度々見に行くことはできませんでしたし、仮に見に行っても、建築工事の是非を判断できる知識や経験を持ち合わせていませんでしたので、思い切って依頼をお願いしました。

実際、建築途中の節目節目で進捗の報告があり、第3者機関の指摘による修正個所は少なくとも完成までに大小あわせて10ヶ所以上はありましたし、多少費用は掛かりましたが、依頼して本当に良かったと思っています。

結果的に、筆者はその間、ほとんど工事しているところを見に行く必要がありませんでしたし、また、本当にちゃんとした建築工事が行われるかどうかという不安を払拭できたことは、精神衛生上、良かったと思います。

【まとめ】

今回の「マイホームを買う前に絶対チェックしておきたいリストのまとめ」は、実際にフラット35を利用して住宅ローンを契約した筆者自らの経験と知識をベースにして書きました。

これからマイホームの購入を検討されている方や、そして物件購入の契約は住んでいて、あとは引き渡し!という方にも参考にしていただければと思います。

また、筆者がこれは追加した方がいいと思った情報については、随時このページに加筆していきたいと思います。

『最高価格』で不動産を売却する方法

マンションや持ち家を売却するなら、できるだけ高く売りたいですよね。

不動産は景気やエリア、買取方針、物件の状態などで査定価格が変わってくるため、500万円~1,000万円以上の"価格差"を引き出すためにはアイデアが必要になります。

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そして、大きな「価格差」を"簡単に"引き出すためには、ネットを利用した一括査定サービスが打ってつけです。

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