任意売却物件を売る側のメリットとデメリット

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住宅ローンの支払いが困難になり、住宅ローン返済を断念した後に、決断する任意売却。

売り手からすれば、一般的な売却に比べると販売価格が安くなるとは言え、競売にかけられるよりは、売却後の住宅ローンの債務も圧縮できることから、メリットが大きい債務返済の方法になります。

買う側、売る側、双方にとってメリットがある任意売却ですが、デメリットももちろんあります。

そこで、今回は任意売却物件を売る側のメリットとデメリットについて説明してみたいと思います。

順番に見ていきましょう。

任意売却物件を売る側のメリット

任意売却を行う、つまり、マンションや戸建てを手放す方のメリットとデメリットを当サイトの編集部が表にまとめたのが、下記の表です。

 任意売却物件を売る側のメリット任意売却物件を売る側のデメリット
1時価に近い価格で売却できる債権者全員の同意が必要なため、交渉が難航しやすく時間がかかる
2物件の引き渡しについては、買主や債権者との合意の上で進めることができる任意売却後は、信用情報の登録がある(債務不履行の情報が5~7年)
3債権者の同意を得られれば、引っ越し代の支給の可能性あり税金や管理費などの延滞が多いときは、頓挫してしまう可能性がある
4国から認可を受けた債権回収会社(サービサー)と残債の支払い計画を立てることができる連帯保証人の同意を得られないと任意売却ができない
5残債が残っても連帯保証人に影響が及ぶことは基本的にない
6近所への情報拡散の可能性が低い
7裁判所の執行官などの訪問を受けることがない
8任意売却の債権者との交渉は不動産会社がするので、債権者とは基本的に交渉はない
9税金の滞納金の元本に関しては売却金から一部、支払うことが可能(延滞金は不可)
10マンションの管理費などの元本に関しては売却金から一部、支払うことが可能(遅延損害金は不可)
11住宅ローンの残債を売却代金が上回る可能性がある(普通の売却になる)
12瑕疵担保責任がない
13リースバックなどで住み続けることができる方法もある

数でいえば、任意売却を行う方はメリットが多くなっています。

〇時価に近い価格で売却できる

一般の不動産売却に比べますと、やや安くなるものの、競売よりはかなり高く売ることができます。

また、任意売却とはいえ、不動産会社に支払う手数料などは、通常の売却と変わりませんし、また、債権者がフラット35を展開している住宅金融支援機構では、司法書士報酬や後順位抵当権者等に対する抹消承諾料などを売却代金から控除できることを定めておりまして、そういった面でも競売に比べると価格面でのメリットは大きいと言えるでしょう。

任意売却における住宅金融支援機構の控除費用について詳しく知りたい方は、「任意売却における住宅金融支援機構の控除費用について」の記事もご覧頂ければと思います。

〇物件の引き渡しについては、買主や債権者との合意の上で進めることができる

競売で落札されてしまった場合は、強制退去を迫られるケースがあるという意味では、任意売却の場合は、買主や債権者との合意の上で、退去する時期を調整ができますので、メリットが大きいと言えます。

なお、強制退去を迫られて、家具などを持ち出されてしまった場合は、その家具を回収する費用も自分で支払わなくてはいけません。

任意売却と競売の違いについて詳しく知りたいという方は、「住宅の任意売却と競売の違いとは?価格差だけじゃない!」の記事もご覧頂ければと思います。

〇債権者の同意を得られれば、引っ越し代の支給の可能性あり

こちらについては、以前はかなり高額の引っ越し代を支給されることもありましたが、現在はそんなことは、まずほとんどありません。

債権者が住宅金融支援機構の場合は、実際に引っ越しにかかった請求書のコピーや領収書などの提出を求められて、それに応じた支払いがされます。

ただし、それを提出したとしても必ずしも支給されるわけではなく、債権者が”配慮”してもいいと判断した場合に限り、引っ越し代の支給がされます。

ただ、競売の場合は、引っ越し代が出ることはありませんので、それに比べるとメリットは大きいと言えるでしょう。

〇国から認可を受けた債権回収会社(サービサー)と残債の支払い計画を立てることができる

一般的には、任意売却が行われた後は、住宅ローンの残りから売却代金が引かれた額の債権を債権回収会社が無担保債権として引き取ります。

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そして、この債権回収会社と残債務の返済について交渉していくことになるのですが、サービサーと呼ばれる会社のほとんどは、法務大臣の許可を得る必要があり、取り立てに関して厳しい規制を受けておりますので、人権や生活を脅かされるような取り立てを受ける心配はまずありません。

サービサーについて詳しく知りたいという方は、「任意売却とサービサー(債権管理回収会社)について」をご覧ください。

〇残債が残っても連帯保証人に影響が及ぶことは基本的にない

連帯保証人への影響ですが、先ほどのサービサーに任意売却後の債権が渡ることで、連帯保証人に返済が求められるようなことはまずありません。

任意売却を行う場合は、テレビドラマや漫画で出てくるような、コワモテの人たちが債務者や連帯保証人を債権回収のために、追い詰めるといったことはないということです。

こうした点も任意売却を行うことができるメリットの一つと言えるでしょう。

〇近所への情報拡散の可能性が低い

〇裁判所の執行官などの訪問を受けることがない

競売の場合は、競売が始まる前に、執行官や不動産鑑定士が訪れて、物件の調査にやってきます。

そして、競売開始通知が届いた後は、競売物件を競り落とそうとする様々な業者や一般の人が度々、物件のチェックに現れるようになりますので、近所の人の目につく機会も当然多くなります。

しかし、任意売却の場合は、一般の売却と同じように進められますので、買主以外はまず、それが任意売却物件であるということは分かりません。

また、任意売却物件は、一般の物件に比べて安い価格で販売されることが多いため、販売期間が比較的、短期間ということもあり、近所の方に気づかれる可能性が低いというのもメリットとして挙げられます。

〇任意売却の債権者との交渉は不動産会社がするので、債権者とは基本的に交渉はない

任意売却で鍵を握っている債権者との交渉についても、基本的にはありません。

任意売却を行うまでに債権者と今後の支払いをどうするか?といった相談をする段階では、直接、債権者とのやりとりがありますが、任意売却が決まった後は、債権者との交渉は不動産会社が行います。

任意売却を行う張本人は、売れるのを待つだけという形になります。(実際には、内覧のサポートなどはしなくてはいけません)

〇税金の滞納金の元本に関しては売却金から一部、支払うことが可能(延滞金は不可)

〇マンションの管理費などの元本に関しては売却金から一部、支払うことが可能(遅延損害金は不可)

任意売却を行う物件の債権者が誰であるかで、認められる範囲が変わりますが、住宅金融支援機構などでは、固定資産税や住民税などの税金の滞納分、マンションの管理費や修繕積立金の元本に関しては、一部、売却代金からの支払いを認めています。

ただし、延滞金や遅延損害金などは、対象外となることが多いため、その分については、自分で用意する必要があります。

競売では、すべてを自分で用意する他ありませんので、任意売却のメリットはこうした面でも大きいと言えるかと思います。

〇住宅ローンの残債を売却代金が上回る可能性がある(普通の売却になる)

ケースとしては、非常に稀かもしれませんが、投資用の不動産を抱えている人で、任意売却せざるを得なくなった人のケースでは、稀にあります。

住居用の不動産の場合は、90~100%まで借り入れを行うことができますが、投資用の場合は、70%程度がほぼ上限なので、他にも所有している物件も含めて、キャッシュフローが悪化した投資家などが、手持ちの不動産をやむを得ず任意売却せざるを得ないというときがあります。

そんな物件の中には、購入価格よりも物件価格が高くなる場合もありまして、その場合は、任意売却ではなく、通常の売却ということになりますが・・。

もちろん、想定外に高く売れるケースというのは競売でもあり得ますが、時価に近い価格で売れる任意売却の方が、その可能性は高いと言えるでしょう。

〇瑕疵担保責任がない

任意売却は、住宅ローンの滞納が重なり経済的に苦しくなったために行うので、売主に瑕疵担保責任が問われても、支払い余力がないことがほとんです。

そのため、任意売却では売る側の瑕疵担保責任がありません。

〇リースバックなどで住み続けることができる方法もある

任意売却では、住み慣れた物件を手放すことが前提ですが、例外的にそれを売却して、その売却先に賃料を支払って住み続けるリースバックという方法があります。

リースバックそのものは、債権者、購入元などの間で簡単に話がまとまりやすいということは、決してありませんが、可能性として住み続けることができる方法があるというのはメリットになるかと思います。

リースバックについて詳しく知りたいという方は、「任意売却後も自宅に住み続けることができるリースバックとは?」もどうぞ。

任意売却物件を売る側のデメリット

では、続いて任意売却を行うときのデメリットについて、見ていきたいと思います。

 任意売却物件を売る側のメリット任意売却物件を売る側のデメリット
1時価に近い価格で売却できる債権者全員の同意が必要なため、交渉が難航しやすく時間がかかる
2物件の引き渡しについては、買主や債権者との合意の上で進めることができる任意売却後は、信用情報の登録がある(債務不履行の情報が5~7年)
3債権者の同意を得られれば、引っ越し代の支給の可能性あり税金や管理費などの延滞が多いときは、頓挫してしまう可能性がある
4国から認可を受けた債権回収会社(サービサー)と残債の支払い計画を立てることができる連帯保証人の同意を得られないと任意売却ができない
5残債が残っても連帯保証人に影響が及ぶことは基本的にない
6近所への情報拡散の可能性が低い
7裁判所の執行官などの訪問を受けることがない
8任意売却の債権者との交渉は不動産会社がするので、債権者とは基本的に交渉はない
9税金の滞納金の元本に関しては売却金から一部、支払うことが可能(延滞金は不可)
10マンションの管理費などの元本に関しては売却金から一部、支払うことが可能(遅延損害金は不可)
11住宅ローンの残債を売却代金が上回る可能性がある(普通の売却になる)
12瑕疵担保責任がない
13リースバックなどで住み続けることができる方法もある

〇債権者全員の同意が必要なため、交渉が難航しやすく時間がかかる

任意売却の最も難しいところは、この債権者の同意です。

特に複数の債権者がいる場合は、簡単に応じてもらうことができないことが多く、1社でも同意を得られなければ、任意売却を行うことができません。

買い手との価格交渉、引っ越しの時期、不動産会社へ支払う手数料など任意売却を行うときは、クリアしなければいけない条件が多く、決して容易には任意売却を進めることができません。

実際には、債権者が複数いる場合、後順位抵当権者に対しては、抹消承諾料を支払って抵当権の抹消に同意を得るというケースがほとんどでしょう。

〇任意売却後は、信用情報の登録がある(債務不履行の情報が5~7年)

任意売却をしたという情報が登録されることはありませんが、金融機関との住宅ローン契約をしたが、「債務不履行」に至ったという事故情報は登録されます。

信用情報に登録されると、どういった不利益があるかといいますと、車などの高額商品のローンを組むことができなかったり、クレジットカードを新しく作ったり、使えなかったりといったことが想定されます。

ただ、日常生活において、大きな影響があるかということになりますと、与信枠がない、あるいは上限が低いといった以外は、あまりありません。

任意売却後の個人信用情報と融資などについては、「任意売却後の個人信用情報と融資などについて」の記事も参考にしていただければと思います。

〇税金や管理費などの延滞が多いときは、頓挫してしまう可能性がある

先ほど、メリットのところで税金やマンションの管理費などの元金については、任意売却をした売却代金の中から一部、充当することができる可能性があるということを説明しましたが、税務署や市税事務所などは、あまりに滞納が多いときは、差し押さえ登記を行っています。

そして、その税金の滞納や延滞金の支払いについて、交渉がまとまらないと差し押さえが解除されずに、任意売却そのものができなくなってしまうということが起こります。

このケースは決して珍しくなく、税金や管理費は後から何とかなると考える方がたまにいますが、決してそんなことはありません。

なお、税金については、任意売却ができても、滞納分がある場合は、その後でも支払う必要があるなど、かなり厳しい措置が待っています。

〇連帯保証人の同意を得られないと任意売却ができない

任意売却は、債権者の同意の他に連帯保証人がいる場合は、連帯保証人の同意も必要になります。

連帯保証人の連絡がつかなくて、任意売却ができないといったケースもあるように、連帯保証人がいる場合は、何としても探し出して同意を得る必要があります。

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まとめ

「任意売却物件を売る側のメリットとデメリット」と題してお送りしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

競売よりは明らかにメリットが大きい任意売却ですが、デメリットもないわけではないので、メリットとデメリットを慎重に判断した上で、やっぱり債権者と今後の支払い計画をもう一度、見直すというのも選択肢の一つになるかと思います。

最終的な決断をする前に、読者の方の参考にして頂けますと、幸いです。

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