住宅ローンを多めに借りる方法とメリット・デメリット

住宅ローンを多めに借りる方法とメリット・デメリット

住宅ローンを借り入れを行うということは、お金を銀行などから借り入れるわけですが、住宅ローンの金利はフラット35に代表されるように中古車を買う時のローンなどに比べると、かなり低金利のため、単純にお金を借りるという意味では、借り手にとって、かなり有利な設定となっています。

そこで考えられるのが、そうした低金利を利用して住宅ローンを多く借り入れるという方法です。

お金に色はありませんので、借り入れを行うのであれば、少しでも安い方がいいのは間違いありません。

そこで、今回は住宅ローンを多めに借り入れる方法と多く借り入れた際のメリット・デメリットについて説明してみたいと思います。

住宅ローンを多めに借り入れるには頭金が必要

まず、大原則として、住宅ローンを多めに借りるには、頭金が必ず必要になります。

頭金がないのに、住宅ローンを多めに借り入れるのは、オーバーローンと呼ばれて違法行為です。

発覚した場合は、ローンの一括返済を求められ、それができない場合は、代物弁済、つまりマイホームを売って返すしかありません。

つまり、住宅ローンを多めに借りるというのは、頭金はあるんだけど、それは使わずに住宅ローンを借りられるだけ借りるというのが住宅ローンを多めに借りるということになります。

借入金額4,000万円4,400万円
頭金400万円0円
当初のローン支払残高4,000万円4,400万円

上の表をご覧いただけくと分かりますが、本来、充当する予定だった頭金を他のことに使うことにして、住宅ローンを当初の4,000万円から4,400万円に引き上げています。

こうすることで、400万円の手元の資金は自由に使えることになるというわけです。

例えば、フラット35でも借り入れに際して、様々な条件があるように、銀行が住宅ローンを提供するす場合は、借り手の状況を見て、物件価格の10割まで貸してくれたり、9割までしか貸してくれなかったりします。

住宅ローンを多めに借りるということは、まさに、その融資枠の上限の中で、借りられるだけ低金利で融資を受けた方が得だよねということになります。

例えば、一戸建てやマンションの購入にあたり、中古車も購入しようと思ったと仮定します。

そうすると、先ほどの例では、下記の通りになります。

手持ちの現金0円400万円
中古車購入費100万円100万円
月額のローンの支払いあり(相場は6~8%)3年払いで約110,000円の金利負担住宅ローンの頭金を中古車の支払いに充当したので、利払いはなし
手持ちの現金の残り0円300万円

中古車のローン金利は一般的に6~8%程度なので100万円の中古車を購入したとすると、手持ち現金がない場合は、頭金なしで組んだ場合、金利の手数料だけで3年払いで約110,000円ほど、支払う形になります。

一方、頭金を使わずに、住宅ローンを多めに借りた場合は、頭金をそのまま残していますので、そのお金の一部で中古車を購入すれば、6~8%という高い金利は支払う必要はないというわけです。

これで、住宅ローンを多めに借りるメリットが少し伝わったでしょうか?

しかし、ここで注意しなければいけないのは、低金利とはいえ、頭金を払っていない方は400万円分の住宅ローンで借金をしていることに変わりはありませんので、100万円の中古車を買うというところだけで、ほんの少し得をしただけにすぎません。

下記は頭金を400万円支払った場合と、頭金を支払わなかった場合の住宅ローンの返済シュミレーションです。

35年ローン/金利2%で固定4,000万円4,400万円
月額132,505円145,756円
支払総額55,652,145円61,217,360円

ご覧いただいた通り、住宅ローンの支払いは、頭金400万円を入れた方が毎月の支払額も支払総額も当たり前ですが、少なくて済みます。

裏を返せば、頭金を払わずに、住宅ローンの借り入れを増やしたことによるデメリットは支払総額と毎月の支払額が増えるということになります。

しかし、住宅ローンを多めに借りることの最大のメリットは、実は中古車を少しお得に買えるといったことではありません。

では、最大のメリットとは何でしょうか?

住宅ローンを多めに借り入れて、残りの資金を運用に回す

先ほどの例で引き続き見ていきましょう。

まずは下の表をご覧ください。

頭金の残り0円400万円
毎月の積立額30,000円30,000円
年利4%4%
積立年数15年15年
合計749万円1,456万円

まず、頭金の400万円を住宅ローンの支払いに使ってしまった方は、毎月3万円の貯金をして、途中の上げ下げを平たくしまして、年平均4%で資産運用ができたとしますと、15年間で約749万円が手元に残ります。

一方、頭金を400万円を残した方が同じように毎月3万円の貯金をして、途中の上げ下げを平たくしまして、年平均4%で運用ができたとしますと、15年間で約1,456万円が手元に残ります。

その差は、何と1,456万円-749万円=約707万円になります。

先ほど上の例で、頭金を支払わなかった場合の住宅ローンの支払総額は約6,121万円で、頭金を支払った方の住宅ローンの支払総額は約5,565万円となることを表でご覧いただきましたが、当初の差額は約556万円になっています。

それらを計算して、15年経過した時点での残高が下記の表のようになります。

頭金400万円を支払った場合支払わず400万円を運用に回した場合
住宅ローンの支払総額約5,565万円約6,121万円
15年経過した際の住宅ローン残高約2,680万円約2,949万円
貯金と運用で得られる収益約749万円約1,456万円
15年経過した時点でのローン残高約1,931万円約1,493万円

いかがでしょうか。

何と、頭金の400万円を支払わなかった方のローン残高は、運用と貯金で得られた収益も考慮しますと、約15年後には、差し引きのローン残高が約1,493万円まで減っています!

頭金の400万円を支払った方に比べると、約400万円以上の差が出ています。

さらに、時計の針を進めて、25年後を見てみましょう。

頭金400万円を支払った場合支払わず400万円を運用に回した場合
住宅ローンの支払総額約5,565万円約6,121万円
25年経過した際の住宅ローン残高約1,515万円約1,667万円
貯金と運用で得られる収益約1,531万円約2,597万円
25年経過した時点での資産残高+16万円+930万円

25年を経過した時点では、頭金を払わなかった方は、住宅ローンの残高をすべて返済してしまっても、まだ930万円が手元に残っています。

一方、頭金を払った方は、住宅ローンはすべて返済できるものの、手元に残るのはわずかといった感じです。

最後にもう一つだけ表をご覧いただきたいと思います。

400万円の頭金を支払った方は月額の支払いが少ないので、頭金を支払った方よりは貯金ができるはずとういう意見もあるかと思います。

そこで、頭金を支払わなかった方の貯金額を毎月1.5万円に減額してみました。

頭金400万円を支払った場合支払わず400万円を運用に回した場合
住宅ローンの支払総額約5,565万円約6,121万円
毎月の貯金額/年利4%約3万円約1.5万円
25年経過した際の住宅ローン残高約1,515万円約1,667万円
貯金と運用で得られる収益約1,531万円約1,832万円
25年経過した時点での資産残高+16万円+165万円

いかがでしょうか。

それでも、25年を経過した時点では、頭金を払わなかった方は、住宅ローンの残高をすべて返済してしまっても、まだ160万円が手元に残っています。

これで、頭金を支払わずに、そのお金を資産運用に回した方がどれだけお得になる可能性があるかということをお分かりいただけると思います。

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住宅ローンを多めに借りることのまとめ

数字が多くて、数字が苦手という人には、少し分かりにくかったかも知れませんが、頭金を払わずに、低金利で住宅ローンを組んで、その使うはずだったお金を運用に回すと、どれだけお得になる可能性があるかということがお判りいただけたかと思います。

資産運用の年利4%については、どの期間で運用したのかということや、資産が減るリスクもありますので、4%という数値の妥当性については色々な意見があると思います。

ただ、世界の人口が増え続け、世界が成長を続けている限りは、資産運用のリターンの4%は、長期運用を前提にすれば、それほど無謀な数字でもないと思います。

住宅ローンを多めに借りる方法とメリットには、こうした考え方もあるということを参考にしてたいただけますと、幸いです。

最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

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