任意売却における抵当権抹消と抵当権者の同意について

任意売却における抵当権抹消と抵当権者の同意について

任意売却が通常の売却と最も異なる点の一つに、すべての債権者の同意が必要という条件があります。

債権者が単独の場合は、その一人の債権者から同意を得られれば、任意売却を進めることができますので(ハードルそのものは決して低くはないものの)、債権者が複数、存在する場合に比べると、進めやすいのは事実です。

では、債権者が複数いる場合は、どう大変なのでしょうか?

今回は、その点も踏まえながら、任意売却における抵当権抹消までの流れと抵当権者の同意について説明してみたいと思います。

債権者が単独の場合は任意売却そのものは難しくない

通常、住宅ローンの支払いがこの先、困難になることが予想されると、一定期間、住宅ローンの滞納を行い、期限の利益の喪失を待って、代位弁済という形で債権者に保証会社から元本の一括返済が行われます。

そして、その後、任意売却がはじまるという流れになります。

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その流れをイメージにしたのが上の図です。

このとき、債権者が単独の場合は、銀行や信金などであることがほとんどだと思いますが、銀行の場合は、基本的に任意売却が行われても融資した元本そのものは、保証会社から回収できますので、損をするということはありません。

とは言え、銀行からすれば、元本に対して掛かる金利という利益を失うわけですから、全く損をしないというわけでもありません。

では、保証会社は?と言いますと、その保証会社に保証金を毎年支払っている他の住宅ローンの利用者から集めたお金で、任意売却で生じた損失を穴埋めする形になります。

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それをイメージにしたものが上の図です。

保証会社は、一定の割合で住宅ローン契約が破たんすることは想定しておりますので、そういった意味では保証会社は住宅ローン契約の破たん件数が急増でもしない限り、”想定内”ということになります。

つまり、債権者が単独の場合は、銀行も保証会社も任意売却に対して、それほど反対するという理由はないということがお分かり頂けるかと思います。

そして、任意売却の契約が、新しい買い手との間で最終段階にくると、債権者の抵当権も抹消されることになります。

債権者が複数いる場合は抵当権抹消の同意が得られないことも

一方、住宅ローンの契約では、1社だけでなく、複数の会社で住宅ローンを組むという場合もある他、また、契約当初は1社だったが、後になって、もう1社から自宅を担保に借り入れを行ったというケースもあったりします。

そうした場合の債権者は、融資の担保としてマンションや戸建ての土地に抵当権を設定することが一般的で、後から抵当権を設定した抵当権者は、後順位抵当権者と呼ばれます。

そして、後順位抵当権者が複数いる状態で任意売却をするといった場合は、状況としては大変複雑になってきます。

まず、任意売却で得られた売却金は、最も優位にある銀行などからの借り入れを返すことが優先されますので、売却代金から後順位抵当権者へ支払われる順番としては、その後ということになります。

一般的な任意売却では、通常の売却よりは少し安い程度の金額で売却されることがほとんどで、さらに、住宅ローンの債務を売却代金ですべて支払うということは、まずできません。

となりますと、後順位抵当権者からすれば、貸したお金が返ってこないということになりますので、任意売却を簡単に認めるわけにはいかないのです。

それが意味するところは、任意売却にあたって全ての抵当権の抹消ができないということで、任意売却そのものができないということになり、最終的には競売にかけざるを得ないということになります。

ただ、競売にかけるということは、市場価格よりも大幅に安い金額で売却されることになり、他の債権者もそれが賢明な判断ではないということは分かっていますので、実際には、抵当権の抹消費用として、いくらかのお金を売却代金から支払って””手打ち”をするのが一般的です。

具体的に後順位抵当権者には、どれくらいの金額が支払われるのかと言いますと、目安の一つになるのは、フラット35を展開している住宅金融支援機構が定めている任意売却の際の控除費用で、それは下記のような金額になります。

 内容
後順位抵当権者等に対する抹消承諾料ー第2順位以下30万円または残元金の10%(※いずれか低い額)
後順位抵当権者等に対する抹消承諾料ー第3順位以下20万円または残元金の10%(※いずれか低い額)
後順位抵当権者等に対する抹消承諾料ー第4順位以下10万円または残元金の10%(※いずれか低い額)

どれくらいの融資が未回収になるかはケース・バイ・ケースですが、後順位抵当権者にとっては、かなり厳しい数字と言わざるを得ないでしょう。

後順位抵当権者が複数いる場合は、任意売却をするのも決して簡単ではないということがお分かり頂けるかと思います。

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まとめ

「任意売却における抵当権抹消と抵当権者の同意について」と題してお送りしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

なお、任意売却と通常の売却の違いについて、もっと詳しく知りたいという場合は、「任意売却と一般売却の違いとは?」の記事も参考にして頂ければと思います。

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