新築一戸建ての買い時とは~チェックしておきたいポイント10選~

新築一戸建ての買い時とは~チェックしておきたいポイント10選~

新築一戸建てを買うかどうか悩んでいるときは、本当に今がそのタイミングかどうか」ということは凄く悩ましいですよね。

今回の記事を書かせて頂いた筆者とその家族はプライベートでこれまで新築一戸建てを2回購入、中古一戸建てを1回、購入してきた経験がありますが、どの家を購入する時もタイミング=買い時についてはとても頭を悩ませました。

今回はそんな経験をもとに、新築一戸建ての買い時についてチェックしておきたいポイントを10個挙げて、それぞれについて説明したいと思います。

では、さっそく見ていきましょう。

1.好景気?不景気?

一戸建ても株や債券と並んで、不動産というれっきとした投資対象である以上、景気の良し悪しの影響を最も受けやすい商品の一つです。

となりますと、一戸建ての買い時についても、好景気と不景気で様々な意見が出てくると思います。

まず、好景気のときの一戸建てですが、景気がいいときは一戸建ても販売しやすい(売りやすい)時期なので、できるだけ安く・・というよりは、質の高い建築資材に、腕のいい設計士を使って、デザインもこだわって、職人さんも多めに投入して、いい戸建を作ろうというインセンティブが働きやすくなります。

つまり、家の販売価格が多少高くても、不動産の買い手がつくので、質の高い戸建てが市場に出てきやすいという特徴があります。

実際に、景気が良かった1989年前後のバブル時代、2000年前後のITバブル、2006年頃の好景気のときに作られた物件の中には、質の高い戸建てや値崩れが少ない戸建ても少なくないと言われています。

ただ、好景気の時は、資材も人件費も高くなりますので、その分、一戸建ての価格そのものは高くなる傾向があります。

一方、不景気のときに作られた一戸建ては、好景気のときとは対照的に、コストを削って作ろうという不動産会社のインセンティブが働きやすくなります。

景気が悪くなると、不動産が売れにくくなりますし、そこそこの建築素材に、まずまずの設計士、並みのデザインに、職人さんは最小限でといった具合でコストをギリギリまで下げようとします。

つまり、不景気のときに作られた一戸建ては、質はそれほどかもしれませんが、何といっても価格が安くなる傾向があります。

また、不動産会社も景気が悪いときは、なかなか戸建が売れないので、値引きに応じやすいのも不景気のときの特徴です。

もちろん、好景気、不景気の影響に関わらず、質の高い戸建てを作っている会社もありますし、逆に常にローコストでの戸建てを販売している会社もありますが、人件費や資材費といった変動する費用の分は、どうしても景気の実勢を反映した形になりますので、上で述べたような傾向が出てきます。

2.円高?円安?為替について

円高と円安が国内の不動産、それも戸建ての価格に影響があるの?という方もいらっしゃるかもしれませんが、大いに影響があります。

例えば、建築資材の輸入や海外メーカーから調度品や家具などを輸入する際、為替の影響は避けられません。

円安のときは、円が安くなるので仕入コスト増になり費用はかかりますし、円高のときは円が強くなった分だけ、仕入れコストが安くなりますので、その分費用は安く済みます。

また、円安になると、海外投資家などは日本の直接またはREITなどを通じて、日本の不動産に投資しやすくなる分、買い手が増えて、より不動産価格に上昇圧力がかかりやすくなります。

つまり、円安の時は、戸建てを買うのはコスト増だったり、価格の上昇局面となる可能性があるということになる一方、円高の時は、戸建てを買うのは、コストが安くなり、価格も安く抑えられる傾向にあるといえます。

どの水準が、円高と円安なのでしょうか?

例えば、実効為替レートやドル円でいえば、短期国債の金利差など様々な見方がありますが、為替の適正水準については、結論から言いますと、誰にも分からないと思います。

あくまで筆者の個人的な見解ですが、為替が円安のときはインフレ圧力がかかっているので、景気がいいとき、円高のときはデフレ圧力がかかりやすいという意味で不景気という判断の仕方も一つの方法だと思います。

一戸建ての買い時として、円安、円高は参考になる目安の一つになると思います。

3.REITの利回り

REITをあまり知らない方のために、簡単にREITのことを説明しますと、投資家から資金を募って、それを様々な不動産に投資して、そこから利益として出てくる家賃や収益を分配金として、投資家に還元しようという商品で、不動産投資信託と呼ばれています。

その国の代表的なREITは、その国の不動産の現状を表す重要な指標として考えても差し支えないと思います。

一般的に利回りが高いREITは、それだけ還元率が高いということですが、それだけのリスクを内包していることになり、また、利回りが低いREITは比較的、投資対象としてのリスクが低いとみられています。

日本のREITの利回り一覧はこちらから見ることができます(参照先/Japan REIT Inc)

適正な金利水準の話は別としてまして、不動産への投資が過熱しているときは、REITの利回りが低くなりますので、景気の良し悪しを判断したり、不動産投資の状況を確認する上では、とても参考になる数値だと思います。

短期国債の利回りや銀行の預金金利にREITの利回りが近づくようなときは、不動産投資が過熱しているときと言っても過言ではないかもしれません。

戸建ての買い時としてはREITの価格、利回りは参考になる数値の一つです。

4.これからインフレは買い時?

インフレの時は、借金が有利と言われます。現金の力がそれだけ弱くなってしまうため、マイナスの現金である借金も見た目上、減ってしまうからです。

※物の値段だけ上がって、給料が上がらない場合は、支払い能力が変わりませんが、物価上昇にあわせて給料が上昇したと仮定しています。

しかし、日本は長期に渡って、デフレ期を抜け出せていません。

下記は、セントルイス連銀から抽出した日本の長期の消費者物価指数ですが、ご覧いただいた通りの状況です。

Consumer Price Index: Total All Items for Japan

もし、日本が長期のデフレを抜け出して、これからインフレに入ると思われる方は、住宅ローンを組んで家を購入するというのは、物件価格も上昇しやすいですし、景気がよくなれば雇用の心配もいらないですし、場合によっては借金も目減りする可能性がありますので、賢明な選択の一つになるかもしれません。

5.これからデフレは買い時?

日本の銀行が長期にわたって、不良債権に苦しんだという歴史を見る限り、これからデフレに入ろうというときに戸建を購入するのは、あまりオススメできるタイミングではないかもしれません。

デフレになるということは、一般的に景気が悪くなるというときで、もしかすると給料も下がるかも知れないですし、万が一購入後の数年後に不動産を売ろうと思ってもデフレ時は買い手を見つけれるのが大変で安値で売ってしまうということにもなりかねません。

銀行とは異なって、取得した不動産の価値を毎年、資産計上したりすることはないと思いますが、これから値下がりするであろうタイミングで購入するというのは、ある意味では高値を掴まされる可能性があるとも言えます。

これからデフレになりそうと判断している人は、しばらく買い時を先に延ばすということも検討する価値はあると思います。

6.雇用の状況

失業率が低いときと高いときを見極めることも、戸建てを買うタイミングを考える上では、重要なポイントです。

失業率が低いときは、人件費も高くなりがちで、事実、本記事を執筆している2015年の時点で建築関係の人材は人材がかなり不足していると言われていて、人件費も高騰を続けてきています。

下のセントルイス連銀から抽出した日本の長期の失業率の推移ですが、ご覧いただいた通り、ITバブル、リーマンショックを経て失業率は大きく改善しています。

雇用の状況

戸建ての買い時を考える上で、景気の動向とともに、雇用の状況もチェックしておきたいところですね。

7.住宅ローン金利の状況

一戸建てを現金で買う人は別として、住宅ローンを組んで一戸建てを購入する人がほとんどであることを考えますと、一戸建ての買い時として、最も重要な要素の一つである「金利」

当然ですが、少しでも低い金利で住宅ローンを組むことができれば、ローンの支払い金額も済むので、金利が低いときと思った時は、「一戸建ての買い時」と言えます。

ただ、ご存じのとおり、固定金利と変動金利では、支払う金利が年数に応じて異なります。

変動金利では、日銀の短期プライムレートや長期であれば、日本国債の10年国債利回りに連動した形で銀行の貸出金利が変わってきますので、一戸建てを買うときには、注意を払う必要があります。

変動金利のリスクについては、変動金利リスクと毎月のローンの支払いが増えることについての記事もご参考までにどうぞ。

8.税金などの優遇措置について

住宅関連の業界については、市場が巨大であることから、マーケットを刺激するために、実に様々な税金の優遇措置が講じられてきました。(2015年時点でも様々な免罪措置などが用意されています)

・固定資産税の減免措置
・消費税増税に対する補助金
・エコ住宅に対する金利優遇(フラット35)

などなど。

そうした税金の優遇措置は、一戸建ての購入を考えるときには、積極的に考慮すべきであるというのが筆者の見解です。

例えば、消費税増税の前と後では、消費税増税前の駆け込み需要を狙って不動産会社がそれを売り文句にして、お客さんに早く購入することを強く推奨したりしたこともありますが、実際は、反動減で不動産各社が売り上げの数字を落としたところを見ると、増税後の方が、増税後の補助金や値引きも含めて、安く変えた可能性が高いです。(もちろん、地域差や物件によります)

税金などの優遇措置は慎重に検討されることをオススメします。

9.開発が進もうとしているエリア

筆者の家族がはじめて新築一戸建ての物件を購入したエリアは、まだ、周囲がほとんど開発されていませんでしたが、将来的には大きな商業施設が近くに来るという計画があるエリアでした。

公表されていた情報でしたが、まだその時は周囲に何も建物がなく、いち早くそこに家を建てることを決めました。

結果的には、そのエリアは土地の価格も上昇して、2回目の新築一戸建ての購入の際には大いに役に立ちました。

また、筆者の友人は、都内の人気エリアにマンションでしたが、購入して、今はそれを賃貸に出して収益物件としてる巧者もいます。

商業施設の建設計画は頓挫して、人気になると予想されてそうならなかったエリアもあるので、冷静な判断は必要ですが、開発が進もうとしているエリアに気に入った物件を見つけた時や、あるいは土地を購入してそこに一戸建てを立てたい!というのは、決して悪くない選択肢の一つだと思います。

10.掘り出し物を見つけた時

筆者の周囲に不動産会社に勤務している友人がいるのですが、彼は不動産業界の裏を知っていることから、自分が物件を購入するときは、足掛け5年をかけて探し回って、やっと決めました。

その彼が探していたのは、新築戸建ての掘り出しもので、自分の人脈をフルに使って、情報を集めて見つけたとのことでした。

これまで何年も一戸建ての購入を悩んできて、何かのきっかけで「掘り出し物」を見つけた時は、購入を考えるチャンスかもしれません。

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まとめ

「新築一戸建ての買い時とは~チェックしておきたいポイント10選~」と題してお送りしてきました、いかがでしょうか。

今回の記事が読者の方に少しでも参考になれば、幸いです。

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