住宅ローンが払えない!となる前に知っておきたいこと(返済が困難になるリスク)

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これからフラットで住宅ローンを組もうと考える方が、この先、毎月の住宅ローンが支払えない!という状況に至らないためには、どういったポイントを想定すればいいのか、考えてみました。

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筆者は、これまで株、通貨、不動産、デリバティブなど様々な投資を行ってきましたが、フラットを利用して住宅ローンを組み住宅を購入するということについては、目的は違いますが(主な目的が居住となる)、やはり相当、熟考しました。

年収負担率も余裕を見て…、物件価格の安いデフレ期に固定金利で購入を…と、いくつかの厳しい条件を設定しましたが、もしかして…この先、仕事を失って、手持ちの資金が無くなって…ローンが支払えなくなるのでは…と不安を拭えませんでした…。

実は、筆者の少し離れた親類の方に、住宅ローンの支払いが困難になり、家を手放さざるを得なくなった人がいまして、そういったことも影響しているのかもしれません。

そういった事情もあり、毎月住宅ローンを支払っている今でも、不安はもちろんどこかで抱えていますが、住宅ローンが払えない!とならないように考えた条件やポイントを列挙していきたいと思います。

○最も警戒すべきは固定費の増加

仕事で成功し、大きな収入を手にされた方や、投資などで大きな利益を得た人が警戒する必要があるのは、間違いなく「固定費」です。

お金に余裕が出てくると、なぜか、毎月の支払額も増えて、気がつくと、あまりお金が残っていないという方は、実は少なくありません。

例えば、

自動車を高級車に変え、クレジットカードもゴールドやプラチナカードになり、高級な会員制クラブに入会して高い会員費用を払い、高額の教育費用が掛かる学校へ子供を行かせて…

といった具合です。

規模が大きくなると、多額の会員費用を要するゴルフのクラブへの入会、多額の寄付とランニングコストがかかる美術館の役員、自家用ジェットの保有など、桁が変わってくるものもあるでしょう。

固定費の増加は、収入が増加しているうち、あるいは、なんとか収入と支払いのバランスが取れているうちはいいですが、収入が少しでも少なくなると、そのバランスが悪化するような状況ですと、何らかのきっかけで、収入が急減した際は、とたんに住宅ローンが支払えない!という状況に至ってしまいます。

様々なデータが存在しますが、年収800万~年収1,200万円ぐらいの世帯の家計破綻率が意外に高かったりするデータもあったり、金融業界やスポーツ、芸能の世界で一時的に数十億~数百億の多額の収入をを手にした有名な人が破綻することもあるので、とにかく、収入に対する固定費の増加には十分、気をつけたいところです。

○住宅ローンの支払い+固定費と年収負担率

フラットでローンを組む際の審査の重要なポイントにもありますが、住宅ローンの支払いと年収負担率は上記の固定費の増加を図る上で、貴重な手立てとなります。

例えば、住宅ローンの支払いが毎月10万円、その他に車のローンや、教育ローンなどを含めると、毎月約20万円の固定費の支払いがあったとします。

そして、毎月の収入が手取り収入で40万円だったとすると(ボーナスなども考慮)、ざっと、毎月の支払いの半分がローンで消えることになります。このときの年収負担率は50%です。

一般的に年収が高いほど、年収負担率は高くても大丈夫とされていますが、上記の例では、電気代、水道代、ネットや携帯電話を含む通信費、ガス代などのランニングコストを加えますと、実は、実際の年収負担率はさらに上昇します。

実はフラットは住宅ローンの審査の際に、年収負担率をチェックされていますが、審査基準は30~40%とも言われています。これは、個人的にはかなり「甘い」方だと思います。しかも、借入できる金額は物件価格の100%だったりします。

よく不動産会社の広告などで、頭金なし!毎月12万円のお支払いで、これだけの物件に住めます!みたいな広告がありますが、(しかも小さい文字で変動金利の場合) 「家賃の支払いと変わらないし…」といったことより重要なことは年収負担率です。

賃貸の場合は、収入が少なくなれば、安いところに住み替えることが比較的に簡単に出来ますが、購入した後で、それも変動金利で金利が上昇して、支払いが増えたところに、収入が少なくなった場合などは、住宅ローンが支払えない!といった大変辛い状況に至ってしまいます…。

【まとめ】

フラット35で住宅ローンを組む際に、住宅ローンが支払えない!という状況に至るのは、ほとんどのケースで、収入に対して、住宅ローンの返済を含む年収負担率が重くなったときだと思います。

そして、その年収負担率を重くしているのが、固定費の増加だと考えられます。

「足るを知る」という言葉がありますが、大きな成功やそれに伴う大きなお金を手にするようになったときこそ、固定費の増加には気をつけたいところです。

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