任意売却で物件が売れない理由とその後について

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住宅ローンの滞納が重なり、悩んだ末に任意売却を決意しても、そもそも任意売却で物件を売ることができない・・という場合があります。

今回は、任意売却で物件を売ることができない理由について説明したいと思います。

債権者からの同意を得られない

通常、住宅ローンの担保となっているマンションや戸建ての家には、金融機関や保証会社、債権管理回収会社などの債権者がついています。

そして、物件の所有者が任意売却を行うときには、これら債権者の同意を得る必要があります。

なぜ、債権者は任意売却に同意してくれないのでしょうか?

例えば、債権が回収できないことへの反発(ある金額以下での売却を認めない)、そもそも任意売却に前向きでない、所有者が依頼をした任意売却専門の業者との関係がよくない、債務者がもっと頑張れば支払いができるのでは?と考えているなどの理由が挙げられます。

どんな理由にしても、債権者の同意を取り付けない限り、任意売却で売りに出すことができません。

連帯保証人の同意を得られない

任意売却をした場合は、当然、残った債務については、債務者とその連帯保証人が返済していくということが前提となるのですが、連帯保証人が任意売却に同意しない場合は、任意売却を進めることができません。

連帯保証人が債務の肩代わりをするのは嫌だと思っていたり、連帯保証人が見つからないといった理由が考えられます。

いずれにしても連帯保証人の同意を得られない限り、任意売却を進めることはできません。

任意売却を依頼した業者が原因の場合

任意売却は、一般売却とは異なるものの、不動産の売買には変わりがありませんので、まずは不動産業者に依頼をするのが一般的です。

任意売却に精通した弁護士や司法書士もいますが、彼らは不動産業者ではありませんので、あくまで法律のプロとしてのアドバイザー的な存在です。

そして、肝心の不動産会社にも、賃貸に明るい不動産会社、売却に詳しい不動産会社、販売に詳しい不動産会社など様々な業者に分かれていますが、任意売却に明るくない業者に依頼してしまうと、売れるものも売れなかったりします・・。

例えば、債権者との交渉が上手くできなかったり、そもそも不動産の査定ができずに売却できない、レインズと呼ばれる全国の不動産会社をネットワークに繋いだシステムを活用していない・・といったケースが考えられます。

任意売却を依頼した不動産会社とは専任媒介契約を結んでいると思いますが、その契約期間は長くても3ヶ月ですので、3ヶ月経過しても一向に任意売却が上手く進みそうもない場合は、他の不動産会社を当たってみましょう。

買い手がつかない

任意売却を行えば、必ず買い手がつくということはありえません。

どんなマンションや戸建てでも、買い手が出てこなければ、任意売却することができません。

それは売り出されている価格が原因の場合もありますし、物理的な原因の場合もありますし、また、そもそも需要がないといった場合があります。

競売の入札が迫っていて時間が足りない

任意売却は、競売の入札開始から落札の直前まで、可能性があるといえば、あります。

しかし、マンションや家、土地などは売り出して1週間で話がまとまるということは極めて稀なケースです。

競売の入札が迫っている場合は、時間的な制約から任意売却ができないということになります。

任意売却で売れなかった場合とその後

通常は、任意売却で物件が売れないことが明確になった場合、競売にかけられることになります。

競売にかけられますと、とにかく担保である不動産を少しでも早く、現金化する必要があるため、市場価格よりも大幅に下回る金額での入札が行われます。

仮に、一回目の競売で落札者がいなくても、今度は特別売却と呼ばれる仕組みが適用され、買受可能価額以上であれば、先着順で落札ということになります。

それでも、落札者がいない場合は、再度、鑑定を行い、競売にかけてを繰り返すことになります。

3回繰り返した後は、競売そのものが民法の規定により、取り消しとなります。

通常は、特別売却や2回目の競売で落札されることがほとんどで、そこまで行く物件は相当な理由があると考えられます。

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まとめ

「任意売却で物件が売れない理由とその後について」と題してお送りしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

任意売却は一般売却とは異なり、債権者や連帯保証人からの同意や時間的な制約がありますので、信頼できる不動産会社に依頼して、丁寧かつスピーディに進める必要があります。

任意売却の依頼のタイミングや依頼先についても詳しく知りたいという方は、任意売却の依頼のタイミングや依頼先についても参考にして頂ければと思います。

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