任意売却の依頼のタイミングや依頼先について

任意売却の依頼のタイミングや依頼先について

住宅ローンの滞納が重なり、任意売却を決めた後、誰に、どのように任意売却をお願いすればいいのでしょうか?

今回は、任意売却の依頼のタイミングや依頼先について説明したいと思います。

任意売却の依頼のタイミング

任意売却の依頼のタイミングを考える前に、まず、任意売却開始までの流れを整理しておきたいと思います。

まず、任意売却を決めたら、すぐに実行できるというものではありません。

任意売却が実際にスタートできるのは、住宅ローンの滞納が約5ヶ月程度経過した頃にやってくる期限の利益の喪失通知が届いた後になります。

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期限の利益の喪失とは、平たく言えば、「住宅ローンを支払っている債務者が分割払いできる権利を失って、残りの住宅ローンの残高を一括で支払う」ということになります。

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そして、期限の利益の喪失が通知された後、保証会社から任意売却の打診があり、債権者や連帯保証人などとの合意を得られてはじめて、任意売却が実行できるということになります。

では、これを踏まえて、任意売却の依頼のタイミングを考えてみましょう。

まず、現在、住宅ローンの支払いが苦しい状況が続いていて、さらに、この経済状況が好転するような見込みが薄く、この先の支払いについてはかなり、現実的に厳しい状況が待っているとします。

その場合は、何とか住宅ローンを支払っている今から、任意売却の依頼をかけることができます。

つまり、例えば、住宅ローン以外に、カードローンや自動車のローンを抱えていて、生活が苦しい状況であれば、任意売却をすぐにも依頼できるということです。

任意売却を早めに決めてしまうのは、特に問題ないのですが、むしろ問題になってくるのが、任意売却を決めるのが遅れる場合です。

上のイメージでいきますと、任意売却の打診を無視し続け、競売開始通知が届き、間もなく競売が開始してしまうというときに、任意売却を依頼しても、そもそも任意売却したくても、もう時間が残されていなくて、売却できな可能性があるからです。

任意売却を依頼するタイミングはできるだけ早い方がいいでしょう。

任意売却の依頼は誰にお願いすべきか?

任意売却の依頼先は、弁護士、不動産会社、任意売却専門の不動産会社など、様々な選択肢があります。

また、自分の知識や交渉スキルに自信があれば、自分自身で行うということもできなくはありません。

しかし、実際には、任意売却にあたって、買主への任意売却であることの説明(瑕疵担保責任が売り主にはないことなど)を要する他に、債権者や連帯保証人との交渉もしなくてはいけません。

また、場合によっては低位抵当権者との交渉も必要になる場合もあります。

特に債権者は任意売却のプロであり、関係がこじれてしまったりすると、任意売却そのものもを認めてくれない場合もあります。

総合的に勘案しますと、専門家に委託した方が賢明と言わざるを得ません。

では、誰に委託すべきかということになりますと、やはり任意売却をこれまでに多く手掛けたことのある専門業者に委託すべきだと思います。

さらに、その専門家がこれまでの任意売却の実績をもとに、債務者が再スタートを切りやすいように配慮しつつも、任意売却後に待ち受けている現実も、丁寧に教えてくれるかどうかというのも重要です。

そう考えますと、筆者は、任意売却に特化した不動産会社にまずは打診してみるのがいいと思います。

もちろん、任意売却に慣れた弁護士でもいいと思いますが、任意売却は一般の売却とは異なるとは言え、不動産を売却するということには変わりありませんので、まずは不動産会社に意見を聞いてみることをおすすめします。

もちろん、複数の医者から意見を聞くセカンドオピニオンのように、複数の不動産会社に意見を聞いてみるのもいいと思います。

任意売却の依頼後の流れ

任意売却を依頼する先を決めた後は、専門家の指示に従って、任意売却の準備を進めることになります。

ざっと、任意売却を依頼した後の流れを説明しておきます。

任意売却することを決めると、まずは、住宅ローンの支払いをストップします。

そして、その後の督促状や催告状は受け取るだけで、住宅ローンの支払いは滞納し続けます。

そして、期限の利益の喪失予告、喪失通知が届いた後は、いよいよ任意売却のスタートになります。

実際には、督促状が届いている段階で、不動産会社では、広告や売り出し価格などの算定を行い、期限の利益が喪失した後に、すぐに任意売却が進められるように準備をします。

また、任意売却をすることを決めた債務者も保有している住宅の内覧に備えて、住宅を綺麗にしたり、修理可能な部分があれば、修理などを行います。

もちろん、債権者や連帯保証人への同意なども欠かせません。

そして、うまく任意売却を決めることができれば、競売には至らずに、再スタートの準備を進めることができるというわけです。

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まとめ

「任意売却の依頼のタイミングや依頼先について」と題してお送りしてきましたが、いかがでしたでしょうか。

任意売却後の明け渡しについても知りたいという方は、任意売却の明け渡しについて~時期・引っ越し代金・手続きなど~をご覧ください。

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