住宅ローンの支払いを延滞した後の対処はお早めに

会社の都合や健康上の都合、またその他のプライーベトな理由から、突然の収入減に見舞われて、これまでの住宅ローンの支払いが苦しくなるということは、誰にでも可能性があります。

そこで、今回は、「住宅ローンの支払いを延滞すると、どうなってしまうのか?」そして、「住宅ローンの支払いを延滞してしまった後、どのように対処すればいいのか?」ということについて説明していきたいと思います。

住宅ローンを延滞すると、どうなってしまうのか?~1ヶ月目~

まず、大前提として住宅ローンの支払いを1度、延滞しからと言って、直ちに住宅が競売に掛けられたり、銀行からすぐに取り立てが来たり、保証会社からいきなり家や給料が差し押さえされる、ということはありません。

住宅ローンの仕組みはご存知の通り、下記の通りになっています。

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銀行は把握をしているものの、まだ様子見の段階です。

住宅ローンを延滞した2ヶ月目~電話連絡~

住宅ローンを2ヶ月連続で延滞すると、まずは、銀行のローン担当者から電話連絡が入ります。

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しかし、ここで注意しなくてはいけないのは、決して居留守を使ったり、暴言を吐いたりしないことです。

これから、どんな形になるにしても長い付き合いが待っています。

極めて冷静に、そして穏便な対応を心がけましょう。ここで心証を悪くしても、この先、何もいいことがありません。

そして、どういった対応が可能になるのか、銀行と相談することをおすすめします。

ただし、銀行もビジネスです。

住宅ローンの支払いがこの先も困難な状況が続くと分かっていても、住宅ローンの支払い延滞者にとって、本当の意味で適切なアドバイスをしてくれるとは限りません。

つまり、交渉のテーブルについたとしても、決して言われるがままで、鵜呑みにしてはいけません。

ただ、この時点ですでに黄色信号が灯っているのは、間違いありません。

この先の住宅ローンの支払いについて真剣に検討開始して、早急に今後の対策を考えなくてはいけない時期です。

住宅ローンを延滞した3ヶ月目~催告書と督促状による通知~

住宅ローンの未払いが3ヶ月目に入ると今度は、銀行や住宅金融支援機構などから催告書が、そして督促状と呼ばれる書類が届きます。

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催告書も督促状もその程度の差があれ、内容としては、約束であった毎月の返済を速やかに行ってくださいという支払い通知書で、それができないのであれば、支払い計画書を提出するようにという通知書になります。

この書面が届いたときは、赤信号の点滅に近い状況です。まだ赤信号にはなっていませんが、かなり追い込まれている状況です。

今後の住宅ローンの支払いについて、大至急、銀行や住宅金融支援機構と交渉するか、あるいは、住宅ローンの破たんに詳しい専門家や弁護士などにアドバイスを求める必要があります。

具体的には、今後の支払い計画について、支払い期間の延長、支払い金額の減額(減額が認められることはほとんどありませんが・・)、支払いの一時的な猶予などを相談して決めるということになります。

住宅ローンを延滞した5ヶ月目~期限の利益の喪失予告~

住宅ローンの未払いが5ヶ月目に入ると今度は、銀行や住宅金融支援機構などから期限の利益の喪失予告通知書と呼ばれる書類が届きます。

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期限の利益とは、平たく言えば「ローン払いをできる権利」になります。

住宅ローンの契約のときに、説明を受けていると思いますが、契約期間内は分割での支払いを認められています。

しかし、契約の時に結んだ支払いを一定期間続けなかった場合、分割払いができる権利を失うことになります。

それが期限の利益の喪失ということになります。

つまり、期限の利益の喪失予告は、「間もなく分割払いできる権利を失って、残りの住宅ローンの残高を一括で支払ってもらうことになります」という予告になります。

この予告を受け取ったときは、状況がかなり差し迫っています。

住宅ローンを延滞した6ヶ月目~期限の利益の喪失通知~

住宅ローンの未払いが6ヶ月目に入ると今度は、銀行や住宅金融支援機構などから期限の利益の喪失通知書と呼ばれる書類が届きます。

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5ヶ月目に予告されていた期限の利益の喪失通知がついに届きます。

この段階にくると、原則、一括返済するしか他に道はありません。

ただ、銀行や住宅金融支援機構によっては、まだ相談に応じてくれるところがあります。

そうすれば、まだ道はわずかですが、残されています。

住宅ローンを延滞した7ヶ月目~9ヶ月目~代位返済通知書~

6ヶ月目に送られてきた期限の利益の喪失通知の後は、今度は、保証会社から代位弁済の通知が届きます。

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代位弁済の通知が意味するところは、「銀行が保証会社に住宅ローンの債権を売却するので、保証会社が代わりに、住宅ローンの残高を全て支払います」というものです。

しかし、そうなると、保証会社との契約に基づき、住宅ローンを延滞している人は、すぐに住宅を何らかの形で売却する手続きに入り、残高を一括返済しなくてはなりません。

代位弁済が行われてしまうと、団体信用保険も解約になってしまいますので、注意が必要です。

そして、代位弁済の通知が届いたときは、金融機関は返済計画などをもう相談は乗ってくれることはほぼありません・・。

住宅ローンを延滞した7ヶ月目~9ヶ月目~任意売却の意思確認及び申出書~

代位弁済が実行に移された後は、いよいよ残高の一括返済に向けての準備に移行します。

そのはじめが任意売却の意思確認及び申出書になります。

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代位弁済が行われた後は、保証会社との相談により、「任意売却」か「競売」のいずれかを選択することになりますが、どちらが高く売れて、双方にとってもいい結果に繋がる可能性が高いかということになりますと、「任意売却」になります。

任意売却の方が住宅を含む不動産が高く売れて、残高を少しでも減らすことができることを保証会社(債権者)も分かっていますので、まずは任意売却をする意思があるかどうか、そして、それを申し出るための書類を送ってきます。

この通知を無視することは、競売に掛けられることを意味していますので、専門家と事前に話した上での特別な理由がない限りは、任意売却を選ぶべきです。

住宅ローンを延滞した最後は~競売開始決定通知~

任意売却を申し出なかった場合は、ついに競売開始決定通知が、届きます。

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こうなると、もう住宅ローン破たんは決定的と言えます。

市場価格を大幅に下回る価格で競売にかけられ、その販売価格で住宅ローンの残高の一部が返済されますが、多くの場合は全額返済ができずに、残りを債務として抱えることになってしまいます。

競売がなされた場合のデメリットはかなり多くあります。

・立ち退きを求められますが、引っ越し代金などはまず出ません

・競売物件になったことが知られてしまう可能性あり(インターネットなどで)

・登記簿謄本には競売が記入される

・執行官が不動産鑑定を連れて、現況調査にやってくる

・競売関係者がぞろぞろとやってくるようになる

競売に掛けられるのは、本当に最後の最後ですが・・住宅ローンの支払いの延滞が最終的にはこうなるということはお分かり頂けたかと思います。

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住宅ローンの支払いの延滞のまとめ

「住宅ローンの支払いを延滞した後の対処はお早めに」と題しておおくりしてきましたが、いかがでしょうか?

筆者は住宅ローンの支払いの延滞が、一時的なものなのか、それとも今後、当面は続きそうなのかという点で、その後の対処は随分変わると思います。

なぜなら、一時的なものであれば、支払いの猶予や支払い期間の延長に銀行も応じてくれることが多いですすし、また、今後も支払いの延滞が続くようであれば、任意売却などで早めに売却した方が、住宅ローンの苦しみから解放されるからです。

特に建物は時間の経過ともに価値がどんどん下がっていきますので、価値が高いうちに売却できれば、債務残高も少なくて済みます。

しかも任意売却の場合は、うまくいけば、その後に残った債務残高も大幅に圧縮できることもあります。

任意売却後の債務残高については、任意売却後の住宅ローン残高と債務整理について~売却後の過剰な心配は無用?~の記事もどうぞ。

いずれにしても、住宅ローンの問題は、早め早めに対処することをおすすめします。

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